「親から実家を引き継いだが、もう何年も空き家のままになっている」
「古いアパートの部屋が空いたのに、管理会社に相談しても『築年数が古いからリフォームしないと借り手がつかない』と言われるだけで、具体的に動いてくれない」
「売却を不動産会社に頼んでいるのに、問い合わせすら来ない……」
もしあなたが今、このような悩みを抱えているとしたら、それは決してあなた一人ではありません。
実は、大手を含めた多くの不動産会社や管理会社は、「古い物件」「築年数が経過した空き家」の取り扱いを一番苦手としています。
彼らが得意とするのは、新築や築浅の「何もしなくても勝手に売れる・借り手がつく物件」の仲介だからです。
放置された空き家や老朽物件は、所有しているだけで固定資産税や管理の手間が発生し、年々価値が下がっていく「負動産（負債）」になりかねません。
しかし、適切なアプローチを行えば、どんなに古い物件であっても価値を蘇らせ、毎月安定した家賃を生む「宝の山」へと変貌させることができます。
この記事では、建築工事会社として長年現場に立ち、同時に不動産のテナント事業や売買を手掛けてきた「プロの現場目線」から、不動産会社が動いてくれない本当の理由と、放置された老朽物件を蘇らせて優良なお客さんを引き寄せる具体的な解決法を徹底解説します。
1. なぜ不動産会社や管理会社は「古い物件」で動いてくれないのか？
「不動産屋に任せておけば安心」と思って依頼したのに、放置されているように感じる——。
なぜそのような現象が起きるのでしょうか。その理由は、不動産業界の構造的な仕組みにあります。
（1）仲介手数料の仕組みと「手間の割に合わない」壁
不動産仲介業の主な収益源は、売買や賃貸が成立した際にもらえる「仲介手数料」です。法律で上限が定められているため、以下のような計算になります。
- 賃貸の場合： 家賃1ヶ月分（＋消費税）
- 売買の場合： 売買価格の3%〜5%程度＋消費税
築浅で綺麗なおしゃれなマンション（家賃15万円）の仲介をしても、築40年の古民家（家賃4万円）の仲介をしても、不動産会社が案内や契約にかける労力はほとんど変わりません。それどころか、古い物件は設備トラブルのリスクが高く、内覧の際のクレーム対応などの手間が何倍もかかります。
結果として、営業マンは「同じ労力をかけるなら、成約しやすくて手数料が高い築浅物件」を優先し、築古物件の優先順位は一番下に追いやられてしまうのです。
（2）「建設・工事の知識」がないため具体的な提案ができない
不動産会社の営業マンは「売買や賃貸の契約書類を作るプロ」ですが、「建築やリフォームのプロ」ではありません。
老朽化した物件を活かすには、「どこをどう直せば安く・魅力的に蘇るか」「耐震や設備配管の状態はどうか」といった建築的な見立てが不可欠です。しかし、建築知識がない営業マンは、オーナーに対して「とりあえず数百万円かけてフルリフォームしてください。そうすれば決まるかもしれません」という大雑把で無責任な提案しかできません。
オーナー側も「そんなに巨額の工事費をかけて借り手がつかなかったら困る」となるため、話が進まず、放置状態が続いてしまうのです。
（3）「囲い込み」やレインズ放置の現状
売却を依頼している場合、不動産会社が物件情報を他の業者に公開せず、自社で買主を見つけるまで囲い込む（＝売買手数料を両手取りしようとする）ケースがあります。人気のない古い物件でこれをやられると、市場に情報が出回らないため、何ヶ月経っても問い合わせすら来ないという事態に陥ります。
2. 放置された空き家・老朽物件が引き起こす「4つのリスク」
不動産会社や管理会社が動いてくれないからといって、そのまま放置しておくのは非常に危険です。空き家や老朽物件を放置することは、資産価値を失うだけでなく、法律的・金銭的なリスクを直接抱え込むことを意味します。
Risk 1：固定資産税が最大6倍に跳ね上がる（特定空家指定）
平成27年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、管理が不十分で危険と判断された物件は「特定空家」に指定されます。指定を受けると、住宅用地に対する固定資産税の軽減特例（最大6分の1）が除外され、翌年から固定資産税が実質約6倍になってしまいます。
実際問題、寝屋川市では空き家対策として空き家流通促進税の条例を可決・成立させました。
固定資産税とは別に、固定資産税額の35％を上乗せして課税する仕組みになっていて、2029年から施工されます。
Risk 2：建物の急速な老朽化と資産価値の暴落
人が住まなくなった家は驚くほどのスピードで傷みます。
換気が行われないことで湿気が溜まり、木材の腐食やカビが発生。雨漏りやシロアリ被害が一度発生すると、修繕費用は数百万円単位で跳ね上がります。結果として建物の価値はゼロになり、解体費用だけが残ることになります。
Risk 3：近隣トラブルと損害賠償リスク
台風や地震の際に屋根瓦が飛ぶ、外壁が崩れる、樹木が生い茂って隣家に侵入するといった問題が発生します。もし倒壊や飛散物によって通行人に怪我をさせてしまった場合、所有者（オーナー）には莫大な損害賠償責任が発生します。
Risk 4：防犯上のリスク（放火・不法侵入）
誰も出入りしていない空き家は、不法投棄の標的になったり、不審者の侵入や放火の対象になりやすくなります。地域の治安を脅かす存在として、近隣住民との関係が深刻に悪化するケースも珍しくありません。
3. 老朽物件を『宝の山』に変えるためのプロの解決アプローチ
「古い物件だからダメだ」「解体して更地にするしかない」と諦める必要はありません。
不動産会社から見れば「手間がかかる面倒な物件」であっても、工事（リフォーム・リノベーション）の知識と、不動産テナント・売買のノウハウを掛け合わせることで、他にはない強力な魅力を持つ優良物件へと蘇らせることができます。
ここからは、実際に私たちが提案し、成功させてきた具体的なアプローチを紹介します。
提案①：『壊して新しくする』ではなく『最小限の工事で魅せる』
多くの管理会社は「全体を綺麗にフルリノベーションしましょう」と提案しますが、それでは坪単価が高くなり、費用回収に何十年もかかってしまいます。
プロのアプローチは「お金をかける場所」と「壊さない場所」を徹底的に見極めることです。
- 水回りだけを最新にする： 建物全体が古くても、キッチン、お風呂、トイレが清潔で使いやすければ、入居者の満足度は一気に上がります。
- デザインクロスや塗装で魅せる： 壁紙の一面だけをアクセントクロスに変えたり、あえて柱や柱の木目を活かした塗装を施すだけで、今人気の「レトロモダン」な空間が安価に作れます。
- 店舗物件として貸し出す： 構造上の安全だけを工事をして確保し、内装は入居者が自由に改装できるようにして貸し出す手法です。修繕費を大幅に抑えられるだけでなく、店舗オーナーは借主が内装工事をするので非常に相性が良いです。
提案②：住居にこだわらない「事業用テナント・店舗」としての活用
「こんなに古い家屋に人が住んでくれるだろうか…」とお悩みのオーナー様にぜひ知っていただきたいのが、事業用（テナント・店舗・オフィス）としての活用です。
実は今、以下のような事業者たちが「あえて味のある古い一戸建てやビル」を探しています。
- 古民家カフェ・アパレル・雑貨店
- 美容室・ネイルサロン・整体院
- IT企業やクリエイターのサテライトオフィス
- 福祉施設（放課後等デイサービス、グループホームなど）
事業用として貸し出す場合、住居用にはない大きなメリットがあります。
- 家賃を高く設定できる： ビジネス用途のため、住居用の相場よりも高めの家賃設定が可能です。
- スケルトン貸し・DIY内装が可能： 借り手（事業者）が自分で費用を出して店舗内装工事を行ってくれるため、オーナー側の初期投資を劇的に抑えられます。
- 長期入居が期待できる： 店舗や事業所は一度オープンすると簡単には移転しないため、長期間にわたって安定した家賃収入が得られます。
工事部門を持つ弊社のような会社であれば、「この間取りなら美容室に改修できる」「この補強をすれば福祉施設として認可が下りる」といった建築基準法や消防法を踏まえた具体的なアドバイスが可能です。
提案③：お家を探している「ターゲット層」を明確にした集客戦略
ただ「誰でもいいから借りてください」と不動産ポータルサイトに掲載しても、築浅物件の波に埋もれてしまいます。古い物件だからこそ、「どんな人に届けるか」という集客ストーリーが重要です。
- ペット飼育可・多頭飼いOK物件： 新築や築浅マンションではペット不可の物件が大半です。築古の一戸建てで「ペット可（多頭飼いOK）」にするだけで、喉から手が出るほど物件を探している優良な入居希望者が殺到します。
- ガレージハウス・趣味部屋としての活用： 車やバイク好き向けに、1階部分をガレージ空間として改装。郊外や駅から遠い物件でも、ターゲットを絞り込むことで一気に人気物件化します。
- ファミリー層向けの広々空間： 同じ家賃を出しても、築浅マンションなら2LDKしか借りられない場所で、築古一戸建てなら4LDK＋庭付きの広さが手に入ります。「子供をのびのび育てたい」ファミリー層にターゲットを絞って集客します。
提案④：「売却」する場合も、工事のプロが仲介することで高値売却が可能に
もし賃貸経営ではなく「売却」を選びたい場合でも、一般的な不動産会社に任せるだけでは「古家付き土地」として二束三文で買い叩かれてしまいます。
工事会社が売買に関わることで、買主（お家を探している人）に対して次のようなアプローチが可能になります。
- 「ビフォーアフター」のプランをセットで提示する： 買主が「この古い家を買って、あと◯◯万円でリフォームすれば、新築同様のこんな素敵な暮らしができますよ」という具体的な完成イメージと見積もりを最初から提示できます。
- 買主の「不安（耐震・雨漏り）」をその場で解消する： インスペクション（建物状況調査）を兼ねて構造部分の安全性をプロがチェック・説明できるため、買主が安心して購入に踏み切ることができます。
このように、「物件＋工事プラン」をセットで提供することで、相場よりも高く、そして圧倒的に早く売却を成立させることができるのです。
4. 工事×不動産の強みを活かした成功事例
ここで、実際の現場でどのような劇的な変化が起きているのか、具体的な事例をご紹介します。
【事例1】築45年・雨漏りありの放置空き家が、月額12万円のカフェ兼住居に！
- 状況： 親から相続したものの、雨漏りと内装の老朽化がひどく、地元の不動産会社3社から「解体して更地にするしかない（解体見積もり300万円）」と言われた物件。
- アプローチ： 構造チェックを行い、雨漏りの根本原因を特定してピンポイントで修繕。内装はあえて柱や土壁の風合いを残し、水回りだけを現代風に改修。「古民家カフェを開業したい」という若いご夫婦にアプローチしました。
- 結果： 解体費用300万円を払うどころか、改修費用を抑えた上で月額12万円で店舗兼住宅として賃貸契約が成立。オーナー様には毎月安定した不労所得が入るようになりました。
【事例2】半年間内覧ゼロだった築38年アパートが、満室稼働へ！
- 状況： 大手管理会社に任せていたが、空室が埋まらず「全室フルリフォーム（費用約1,000万円）しないと無理」と言われて困り果てていたオーナー様。
- アプローチ： 高額なフルリフォームは拒否し、「ペット飼育可能（敷金増額条件）」へ条件変更。工事としてはクロス張替えと消臭効果のある漆喰風ペイント、爪研ぎに強い腰壁の施工のみ（1室あたり100万円）に抑えました。
- 結果： 募集開始からわずか3週間で全室の入居者が決定。「ペットと一緒にのびのび暮らせる家」を探していた方々に大好評となり、相場より5,000円高い家賃で満室稼働を達成しました。
5. 「動いてくれない不動産会社」を見極めるチェックリスト
今依頼している不動産会社や管理会社が、あなたのお家や土地を真剣に考えてくれているかどうか、以下のリストでチェックしてみてください。
- 「古いから」「駅から遠いから」と諦めのアドバイスしかしてくれない
- 募集図面（マイソク）が白黒だったり、写真が暗く魅力的でない
- 空室対策の提案が「家賃を下げましょう」か「数百万円のフルリフォーム」の二択しかない
- 問い合わせ状況や内覧結果の報告が月に1回もない
- 建築の知識、建物全体の構造や設備についての専門知識がなく、質問しても回答が曖昧
もし2つ以上チェックがついた場合は、不動産会社のパートナー変更、あるいは「工事の知識を持った不動産会社」へのご相談を強くおすすめします。
6. おうちを探している人と、空き家を持つ地主さんを繋ぐ「土井工務店」の強み
テナントエージェントを運営する私たち「株式会社土井工務店」は、単なる建設・リフォーム会社ではありません。不動産のテナント事業や売買事業も自社で手掛ける、「建築と不動産のプロフェッショナル集団」です。
当社が選ばれる3つの理由
- 【自社施工だからできる】ムダな工事費を徹底カット 一般的な不動産会社はリフォームを外注するため、中抜きマージンが発生して工事費が高くなります。当社は自社で施工までを一貫して行うため、最小限の費用で最大の効果を生む「魅せるリフォーム」が可能です。
- 【豊富な購入・入居希望者データベース】 「古い一戸建てを自分好みにリノベして住みたい」「味のある店舗物件を探している」「ペットと一緒に住める家を探している」という、“お家を探しているお客様”の情報を日々蓄積しています。地主様の物件の魅力を引き出し、待っているお客様へダイレクトにマッチングします。
- 【一ストップ対応】ワンストップだから相談がスムーズ 「売却すべきか、リフォームして貸すべきか、更地にして駐車場にするべきか」——。 建築の知識と不動産売買・賃貸の知識が揃っているからこそ、どの選択肢がオーナー様にとって最も手残り（利益）が多くなるかを中立な立場でシミュレーション・ご提案できます。
- 店舗に強い提案と管理ができる：店舗専門の工事会社、不動産会社は少なく、弊社では両方の機能を兼ね備えた運営ができております。
そのため、お家を貸し出す人にとってもプロとして助言をすることが可能です。
まとめ：あなたの不動産は、まだ本当の価値を発揮していません
不動産会社や管理会社に「無理だ」と言われたからといって、諦める必要はまったくありません。
建物が古くても、傷んでいても、正しい「建築の視点」と「マーケティング（集客）の視点」を組み合わせれば、空き家や老朽物件は確実に価値ある資産へと蘇ります。
- 「ずっと空き家のままになっている家をどうにかしたい」
- 「管理会社の対応に不満がある」
- 「売却したいけれど、いくらで売れるのか、どう直せばいいのか分からない」
- 「自分が探している条件にぴったりの家・店舗物件を見つけたい」
どのようなお悩みでも構いません。まずは一度、現場と不動産の双方を知り尽くした私たちにご相談ください。あなたの大切な資産を『宝の山』に変える第一歩を、私たちが全力でサポートいたします。
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