こんにちは土井(@takeshidoi73)です。
先日、大阪市都島区のオーナー様から古い建物を相続して店舗で貸しているが自分でやってみたが問題だらけで上手くいかないどうすればいいか相談したいという電話がありました。
実際問題、建物を所有・運営する上で避けられないのが「管理トラブルや紛争」です。管理上のトラブルというと賃料の未払いや管理費の改定など「お金問題」をイメージしがちですが、実際には金銭以外の複雑な要素が絡み合って発生します。
本記事では、建物管理で起こるトラブルの実態や主な原因、万が一発生した際の解決手順、未然に防ぐための具体的な対策を詳しく解説します。さらに、当社に管理をお任せいただいたオーナー様のリアルな声もご紹介します。
老朽化が進んだ不動産の管理にお悩みのオーナー様は、ぜひ最後までご覧ください。
1. 建物の管理におけるトラブル内容はお金だけが原因ではない
建物管理の現場で起こる揉め事は、単純な賃料未払いや費用負担の対立だけにとどまりません。人間関係や感覚のズレ、感情的な対立がこじれて大きな紛争へ発展するケースが多発しています。
- 修繕ができないため雨漏れ、水漏れが起きる
- 設備が古いため入居できるテナントに問題が起きる
- 契約書がなく、口約束のためトラブルが続く
- 振り込みや入金の確認などが大変で、未納がある
- 問題の責任所在が明確で無いため話し合いにならない
このような問題が日常的にあります。
また、今回の相談内容の原因は建物の老朽化による水漏れによる入居者の家具の破損でした。
では、このようなトラブルの解決、対応策はどのようにすれば良いでしょうか？
入居者同士の生活マナー・感情的対立
お金以外のトラブルで最も頻度が高いのが、入居者間のマナーに関する問題です。
- 騒音問題: 上の階の足音、深夜のテレビや音楽の音、子供が走り回る声など。
- ゴミ出しルール違反: 指定日以外のゴミ出し、分別不備、粗大ごみの放置。
- 共用部の占有: 廊下や階段への私物放置、ベランダでの喫煙やにおいのトラブル。
これらの問題は当事者同士の不満が蓄積しやすく、放置すると「管理会社やオーナーが何も対応してくれない」という不信感へとつながり、最終的には退去や訴訟問題へと悪化します。
運営方針やコミュニケーションの齟齬
オーナー、管理会社、入居者の三者間における認識のズレも重大なトラブルの原因となります。
- 連絡の不徹底: 共有部分の修繕工事の案内不足による入居者からのクレーム。
- 対応の遅れ: 雨漏りや設備故障の連絡をしたにもかかわらず、手配が遅れて二次被害が拡大。
- ルールの曖昧さ: ペット飼育や事務所利用など、契約内容の解釈をめぐる意見の食い違い。
特にコミュニケーション不足は、本来なら初期対応で解決できるはずの問題を感情的な紛争へと悪化させる最大の要因となります。
2. 管理トラブルや紛争の解決手順について
トラブルが発生してしまった場合、迅速かつ適切な手順で対応を進めることが被害やストレスを最小限に抑えるポイントです。段階的な解決手順を確認しておきましょう。
ステップ1：事実関係の確認と記録
まずは当事者双方から公平にヒアリングを行い、客観的な状況を把握します。
- 日時や状況の記録: 「いつ、どこで、誰が、どのようなトラブルを起こしたか」を時系列で整理する。
- 証拠の保全: 現場の写真撮影、騒音データの記録、契約書面ややり取りの履歴（メール・書面）を保管する。
偏った意見だけで判断せず、事実に基づいた客観的な視点を保つことが重要です。
ステップ2：当事者間での協議と面談
事実関係が整理できたら、当事者との話し合いを実施します。
- 注意・警告の段階的実施: 最初は口頭や通知文の投函から始め、改善が見られない場合は直接面談や内容証明郵便の送付を検討する。
- 専門家（弁護士・管理会社）の介入: 当事者同士では感情的になり解決が難しい場合、第三者である管理会社や弁護士を入れることで冷静な話し合いが可能になります。
弊社では管理会社として弊社だけで交渉が困難な場合、提携先の弁護士の先生をご紹介させていただいております。
ステップ 3：ADR（裁判外紛争解決手続）や法的措置の検討
話し合いでの解決が困難な場合は、公的な手続きへ移行します。
- ADR（裁判外紛争解決手続）: 裁判所や民間の専門機関が間に入り、裁判よりも短期間かつ費用を抑えて和解を目指す手続きです。
- 民事調停・訴訟: 契約違反や損害賠償が絡む悪質なケースでは、最終手段として法的な手続きを行います。
3. なぜトラブルが起きるのか？多くは建物の経年劣化の責任の所在が原因
トラブルが発生する本質的な原因を突き詰めると、その多くは「建物の経年劣化」と「それに伴う責任・費用負担の所在が曖昧であること」に集約されます。
経年劣化が引き起こす主なトラブル例
建物が古くなると、目に見えない部分で急速に老朽化が進みます。
- 漏水（雨漏り・配管破裂）: 上階の配管劣化による下階への漏水、屋上防水の切れによる雨漏り。
- 外壁・タイルの落下: 経年劣化による外壁の剥落が原因で、通行人や車両に損害を与える危険性。
- 設備の全滅: 給水ポンプやエレベーター、受変電設備の故障による生活インフラの停止。
「通常損耗」と「善管注意義務違反」の境界線
経年劣化に関するトラブルで最も揉めるのが、「その損傷は建物の寿命によるものか、入居者の使い方が悪かったからか」という点です。
- オーナー負担（経年劣化・通常損耗）: 年月の経過による壁紙の日焼け、構造上やむを得ない設備の故障など。
- 入居者負担（善管注意義務違反）: 結露を放置して生えたカビ、不注意で破損させた設備など。
老朽化した建物では、設備不具合の要因が「自然な劣化」なのか「管理不足」なのか判断が難しく、責任の押し付け合いになりがちです。修繕範囲や責任の所在があらかじめ明確にされていないと、修繕費用をめぐる大きな紛争に発展します。
4. 管理トラブルが起きないための対策方法
トラブルを未然に防ぎ、長期的に安定した不動産経営を行うためには、予防的な管理体制を構築することが必須です。
その予防策は一般の方では非常に難しく、管理ができる不動産会社であって、建物の構造に詳しい工務店の2つの顔が必要になります。
では、具体的にどのようにして対応するのでしょうか？
予防策1：契約内容・利用規約の明確化
入居時の契約書面や管理規約を細部まで精査し、曖昧な表現を排除します。
- 修繕負担の区分（どこからどこまでがオーナー負担か）を明確に記載する。
- 騒音、ゴミ出し、ペット飼育などの禁止事項やルールを具体的に明記する。
基本的には建物の外装の多くは貸主オーナーとなるため、外装や設備などは基本的に必要だと考えておいてください。
予防策2：定期的な点検と計画的な修繕（予防保全）
問題が起こってから対処する「事後保全」ではなく、問題が起きる前に対処する「予防保全」へシフトします。
基本的に雨漏れ水漏れしてからでは非常にお金がかかります。
そのため、定期的に修繕と保全をすることがお家にとって重要です。
- 定期点検の実施: 建築士や専門業者による定期的な建物診断（外壁、防水、給排水管）。
- 長期修繕計画の作成: 10年〜20年先を見据えた修繕スケジュールと資金計画を立て、重大な事故を未然に防ぐ。
弊社は本業が工務店発祥の不動産会社のためプロの目で現状を把握することが可能です。
しかし、多くの不動産会社は外注が基本でバックマージンが発生してしまう業界のため、工事会社も管理会社の仕事を嫌がる傾向にあるため、正直この業界のサービスは低下する一方になっています。
予防策3：コミュニケーションの強化と迅速な対応
日頃から入居者やテナントとの良好な関係を築いておくことで、クレームの芽を早期に摘み取ることができます。
- 問い合わせ窓口の集約と、受付後の迅速なファーストアクション。
- 共用部の掲示板などを活用した定期的な注意喚起や情報共有。
管理をするにあたって中に入居している方との関係は非常に大切で、これを怠る不動産会社が多いのも事実です。
そのため、当社ではお互いの信頼関係の構築というのを仕事の前に大切にしています。
5. 任せていただいたお客様の声
当社では、築年数が経過した建物のトラブル解決や管理の正常化において、数多くのオーナー様をサポートしてまいりました。実際に管理をお任せいただいたお客様の声をご紹介します。
「老朽化による漏水トラブルが絶えず悩んでいましたが、対応が劇的に変わりました」
築38年 賃貸マンションオーナー（A様・60代）
「築年数が古くなるにつれ、上階からの漏水や設備トラブルが頻発し、そのたびに入居者様から強いクレームを受けて精神的に参っていました。前の管理会社は対応が遅く、責任の擦り付け合いになることもしばしばでした。
御社に管理を変更してからは、建物全体の事前点検をしっかりと行っていただき、老朽化した配管の計画的な更新を提案してもらえました。今ではトラブルが起きる前に適切なメンテナンスができ、入居者様からの満足度も上がって満室経営を維持できています。」
「自主管理の限界を感じて依頼。精神的な負担から解放されました」
築42年 雑居ビルオーナー（B様・70代）
「長年自主管理をしてきましたが、テナント間のマナー違反や、設備の経年劣化による修繕負担をめぐるトラブル対応に限界を感じていました。契約内容も見直さずに放置していたため、話し合いも難航していました。
御社にお任せしたところ、専門的な見地から契約書や規約の改定、テナント様への丁寧な説明を代行していただき、長年の揉め事がスムーズに解決しました。プロにお任せすることで、こんなにも精神的な負担が減るとは思っていませんでした。」
締め：古い建物の管理は一般的に難しい
建物の築年数が経つほど、構造や設備の経年劣化が進むだけでなく、入居者の入れ替わりやニーズの変化に伴い、発生するトラブルは複雑化・多様化していきます。
お金の問題であれば数字の算定で解決できる部分もありますが、建物の劣化に伴う責任の所在や、感情が絡む人間関係の紛争は、専門的な知見と経験がなければ解決が極めて困難です。
当社は、本業が工務店のため、築古物件や老朽化ビルの管理・トラブル解決において豊富なノウハウと実績を持っています。
また、工事における管理会社のマージンなどは本業が工務店であるため一切ありません。
- 「経年劣化による設備のトラブルが頻発して困っている」
- 「入居者やテナントとのトラブル解決が進まない」
- 「現在の管理会社の対応が遅く、不満を感じている」
このようなお悩みをお持ちのオーナー様は、建物の価値が損なわれてしまう前に、ぜひ一度当社へご相談ください。貴殿の大切な資産を守り、安心して経営に専念できるよう、最適な管理プランをご提案いたします。
店舗を貸したい、店舗の貸したことがない、トラブルで困っている。
修繕で困っている方は、お電話または下記お問い合わせフォームより、お気軽にお問い合わせください。
