こんにちは。代表の土井(@takeshidoi73)です。
弊社は大阪を中心に、工務店(建築・内装工事)としての高い技術力をベースに、店舗専門の不動産事業「TenantAgent」を展開しています。
先日、弊社に借地の建物の所有者さんから相談がありました。
大阪市都島区は本当に地主が多いエリアで土地が無いというのが特徴で、地主さんとのトラブルを巡って相談が多いのが特徴です。
都島区エリア、京橋エリア、城北公園エリア、野江内代エリア、この辺りには名前を語れるほど有名な地主がたくさんいて、土地を売ってくれないという人が多いんですよね。
その中で、多い相談が借地の建物に住んでいないのだが、手放したくても手放せない？という相談が多発しています。
え？どういう意味？売ればいいやんと思いませんか。
それは違うんですよね。
借地というものは土地を借りて、上物の建物を所有している状態です。
そのため、地主と呼ばれるオーナーが別にいるのがほとんどのケースになります。
さて、では何故手放せないのでしょうか？
結論から申し上げますと、基本的に借地上の建物は解体して更地にして返さなければならないというルールが購入時に決められているケースがほとんどです。
その費用が捻出できないため、地代だけを払い続けるというケースになっているお家がほとんどなんですね。
また、売却や賃貸にも地主の許可が必要で非常に素人の方では扱いが難しいと言われる建物になります。
今回は借地の建物の扱いや対応策。この問題をどのように解決していくのか？それについて解説します。
借地の建物が怖いのは代替えして、相続したタイミング
「親から借地の上にある家を相続したけれど、解体するお金もない、賃貸にも出せない、売ることもできない…どうしたらいいの？」
実は今、このようなご相談が非常に増えています。借地権が絡む物件は、権利関係が複雑なため「世代交代」や「相続」のタイミングで一気にトラブルや悩みが表面化しやすいのが最大の特徴です。
なぜ相続のタイミングで「借地の家」がリスクになるのか？
親の世代は地主様との長年の付き合いや信頼関係でなんとかなっていたことも、相続で子が引き継ぐと状況が一変します。 借地上の建物を売却したり人に貸したりするには、基本的に地主様の承諾（譲渡承諾・転貸承諾）が必要です。
承諾を得るために多額の「承諾料」を求められたり、そもそも売却や賃貸を拒否されてしまったりすることも少なくありません。
さらに、建物の老朽化が進んでいると「解体して返却してほしい」と要求されるケースもあります。しかし、解体するには数百万円単位の費用がかかり、解体費用が出せないからといって放置すれば、住んでいなくても地代や固定資産税だけが引かれ続けるという悪循環に陥ってしまいます。
「解体できない・貸せない・売れない」を解決する方法 八方塞がりに思える借地物件ですが、諦める必要はありません。
ちなみに弊社は、建築・リフォームを手がける工事会社でありながら、自社で不動産のテナント事業や売買を展開している「住まいの総合プロフェッショナル」です。
一般の不動産屋では断られてしまうような手ごわい借地物件であっても、工事のノウハウを持つ僕たちなら「どう直せば価値が出るか」「いくらでリノベーションすれば収益化できるか」を正確に判断できます。
地主様との交渉も含めて、現況のまま買い取ったり、店舗や住まいとして活用したいテナント様・購入希望者様と直接マッチングさせたりすることが可能です。
解体するお金がありません、賃貸にも貸せません、売れません、どうしたらいいの？
解体費用の負担が重く手をつけるのが難しい、家屋の劣化が進みそのままでは賃貸に出せない、築年数や立地が理由で市場に出しても買い手がつかない——こうした三重苦を抱える空き家や老朽物件のご相談は、昨今急速に増えています。
不動産の所有者様にとって「八方塞がり」に思える状況ですが、専門的な知見とリフォーム・施工の技術を組み合わせることで、必ず解決の口を開くことができます。
1. 「現況有姿（そのまま）」での買取査定を検討する
売却できないと感じられる要因の多くは、買主が「購入後に莫大な修繕費や解体費がかかる」ことを警戒するためです。
しかし、施工能力を持つ工務店や不動産会社であれば、自社でリフォームや解体、再開発を行う前提で物件を評価します。一般の市場では値がつかない物件であっても、解体せずにそのままの状態で買い取る「現状有姿買取」を活用すれば、所有者様が解体費用を一切負担することなく売却を完了させることが可能です。
2. 施工ノウハウを活用した「費用不要の再生モデル」
賃貸化を諦める理由の多くは「改修工事費用が用意できない」点にあります。
この場合、所有者様が事前に工事費を支払うのではなく、リフォーム会社や事業者が初期投資を行い、一定期間賃貸として運用したのちに返還する仕組みや、店舗物件であれば借り手自身が改修を行う募集手法が有効です。
これにより、所有者様の持ち出し費用ゼロで収益化や維持管理を実現できます。
だたし、外装や設備に関しては最低限の修繕が必要のため、そこをどうするかという点が問題になります。
3. 残置物撤去と最小限の安全対策
「売れない」原因が建物そのものではなく、室内に残された大量の家財道具やゴミにあるケースも少なくありません。
物件全体の価値を大きく落としている要因を低予算で取り除き、最低限の安全性を確保するだけで、土地活用や資材置き場、投資用物件としての需要を引き出せる場合があります。
テナントエージェントでは、建築工事・リフォームを手がける施工会社としての技術力と、不動産の売買・テナント事業を展開する専門知識を融合させ、他社では断られてしまうような難易度の高い物件の再生に取り組んでいます。
「壊せない、貸せない、売れない」とお悩みの方も、構造の見極めやリノベーションによるバリューアップ、自社買取といった多角的なアプローチにより、ご費用負担を抑えた最適な出口戦略をご提案いたします。
放置されたお家でお困りの際は、まずは一度ご相談ください。
不動産会社が借地なので、親身に対応してくれないのは何故か？
「親から引き継いだ借地の家を処分したいのに、不動産屋に相談しても嫌な顔をされたり、後回しにされたりする…」 そんな経験をされた方は少なくありません。
実はこれ、不動産会社の担当者が意地悪をしているわけではなく、不動産業界特有の構造的な理由があります。
また、借地権の取り扱いに慣れている不動産会社が少なく、弊社のように記事を書いている会社も少ないのが現状です。
そのため次のテーマにも書いていますが、建築と不動産の両方の知識がある必要があるので、慣れている会社ではないと正直触りたくない案件とまで言われています。
では、なぜ借地権を不動産屋が嫌がるのでしょうか？
1. 手間のわりに儲からない（仲介手数料の問題）
一般的な不動産会社は、売買が成立したときに入る「仲介手数料」で利益を得ています。 借地上の建物は、土地の所有権がないため市場価値が低く査定されがちです。
売却価格が多くみても、100万円〜300万円程度にしかならないことも多く、その場合の手数料収入は数十万円程度。しかし、地主様との交渉や権利関係の調整には、何倍もの時間と労力がかかります。
営業マンからすると「苦労のわりに会社としての利益が出にくい」ため、どうしても後回しにされやすくなってしまいます。
2. 「地主様との交渉」というトラブルリスクを避けたい
借地物件を売却・賃貸するには、地主様の「承諾」と「承諾料の支払い」が不可欠です。
しかし、地主様との関係性が複雑だったり、解体を求められたりすることも多く、交渉が難航するリスクをはらんでいます。
権利関係を整理するだけのノウハウがない不動産会社にとっては、関わりたくない案件になりやすいのです。
3. 建物の安全面や修繕リスクを抱えたくない
古い借地物件は劣化が進んでいるケースが多く、売却後に「雨漏りした」「土台が腐っていた」といったクレーム（契約不適合責任）が発生するリスクがあります。
工事の知識がない不動産屋では、リフォーム費用がいくらかかるかの試算もできないため、安全を取って「売れない・貸せない」と断るのが一番リスクが低いのです。
そのため、弊社は不動産の知識はもちろん、お家の修繕に特化した会社のため借地であっても怖くはありません。
借地権の解決方法
不動産会社が地主と話をする、これに限ります。
また、話をしてくれない場合は弁護士の先生と一緒に相談する必要性があります。
ただ、多いケースは町の不動産会社に地主は管理を任せているケースがほとんどですので、まずはそこを探すことが大切になってます。
余談ですが、これもわからないケースがほとんどなので、地主さんとの交渉や管理会社というのは難しいんですよね。
今回のケースはどうしたって？
簡単ですよ、知り合いの全ての不動産会社に電話したからわかったんですよ。
それくらいお客さんのために動くのが僕らですし、仕事に金額の大小は無いでしょうしね。
締め：借地の相談は対応が得意な弊社にお任せ
いかがでしたでしょうか？
簡単なように見えて借地権というのは内装の建築の知識と不動産の知識の二つの知見が必要です。
この二点を極めている業者は非常に少なく、当社もまた工務店が発祥の不動産会社だからこそできる調査になります。
実際問題、工務店を連れていけばと思う人も多いのですが、不動産の知識に明るい工事会社は少なく暇では無いので現地調査に行く暇がありません。
もし、読者の方で改行を考えられている方がございましたら、必ず借地権に強い専門の会社に相談してください。
最後になりましたが、弊社は全国問わず小さなお仕事から全力で対応をさせていただきます。
ご相談は無料ですので、気軽にお問い合わせください。
土井
