こんにちは土井(@takeshidoi73)です。
予算300万円で、ここで飲食を開業したい、いやいやここでしたらめちゃくちゃお金かかりますよ。
このような会話をよくすることがあります。
そして、結局は開業ができない、お金がない、そんなケースが最近多発しています。
現在の軽飲食のスケルトンの相場は坪50万円〜
重飲食では坪単価100万以上が相場となっているため、開業の難易度が非常に上がっています。
そんな中、目先の居抜き物件をとりあえず案内して容量が無い、結局開業ができても後々問題が起きるというトラブルが多発しています。
この要因は結局、店舗に特化した不動産会社が少ないことと、店舗ができる工務店が少ないことが要因となっています。
今回は、開業を考えているお客さん、今店舗を貸しているお客さんの二つの目線から店舗に強い不動産屋とは何なのか？居住用の不動産と何が違うのか？それについて解説していきましょう。
住居用不動産会社との決定的な違いと大阪の店舗市場のリアル
大阪で店舗物件をお持ちのオーナー様や、新しく店舗を開業しようと考えている事業者様が「テナント 不動産会社 大阪」と検索する際、最初に理解しておくべき重要な事実があります。
それは、街で見かける一般的な不動産会社と、店舗を専門に扱う不動産会社とでは、必要とされる知識やノウハウがまったく異なるという点です。
一般的な不動産会社の多くは、アパートやマンション、一戸建て住宅といった居住用物件の仲介や管理を中心に行っています。
住居用であれば、駅からの距離や間取り、日当たりや築年数といった分かりやすい指標が中心となり、契約手続きも定型のフォーマットで進めることができます。
しかし、飲食店や物販店、美容サロン、医療福祉施設などの事業用店舗物件は、そこで行われる商売の成否や建物の構造的制限が密接に絡み合う極めて複雑な世界です。
特に美容室と飲食、福祉はただ単にクロスを張り替えるだけではありません。
飲食に関しては大阪市の場合、厨房の内装制限、建築資材をケイカルに塗装、保健所からの指摘により、土間を排水性の良いものとし、立ち上がりを指定の寸法で土間やパネルを貼ったり、厨房用に手洗い、土間杯と言った制限もあります。
これらも消防と保健所と打ち合わせのもと図面を作成して行うので、ただ単に工事しかできない箇所でもできるわけではありません。
美容室に関してはドライヤーや給排水設備、床上げといったことを求められること、そして美容師法で決められている最低の広さを守ることも必要です。
電気の容量も最低でも60Aから75A欲しいので、下記の分電盤でギリギリです。
このように、店舗ビジネスにおいては、立地や賃料だけでなく、都市計画法や建築基準法、用途地域の制限、消防法、保健所の営業許可基準、さらには排気や排水の容量といった専門的な要件が網羅されていなければなりません。
こうした店舗特有の事情に疎い一般的な不動産会社に仲介や管理を依頼してしまうと、契約後に希望の業種で許可が下りないことが判明したり、電気やガスの容量不足で追加の設備工事費に数百万円がかかってしまったりと、深刻なトラブルに発展することが多々あります。
店舗に強い不動産会社とは、こうしたリスクを未然に防ぎ、オーナー様とテナント様双方の商売を成功へ導く確かな判断基準と現場のノウハウを持った存在なのです。
店舗に強い不動産会社を見極めるための必須条件と判断基準
では、本当に店舗に強い不動産会社を見極めるためには、どのような条件に着目すべきなのでしょうか。その筆頭として挙げられるのが、建築や設備に関する深い知識を持っているかどうかです。
店舗物件の価値や使い勝手を左右するのは、表面的な綺麗さだけではありません。床下の配管の勾配や太さ、電気のメインブレーカーのアンペア数、都市ガスの管径や供給圧力、排気ダクトの引き回しルートなど、目に見えない設備インフラこそが最も重要です。
これをオーナー様の所有物件に大きな変更によって近隣に迷惑がかからないようにすること、そして内装をしたい借主の要望にも応えるようにすることこれが重要になります。
また、店舗専門のプロであれば、現地調査の段階でこれらの容量や制限を一瞬で見抜き、どの業種なら無駄な費用をかけずに出店できるか、追加工事にいくらかかるかを即座に判断できます。
次に重要な条件が、法規制や許認可に関する深い理解です。
例えば、飲食店を営業するための保健所検査や、防火対象物としての消防署への届出、バリアフリー条例や用途変更の手続きなど、店舗開業には数多くの法律が関わってきます。
これらを事前に把握し、オーナー様とテナント様の間で「誰がどこまで負担して工事を行うか」を明確に契約書へ落とし込める会社でなければ、入居後の揉め事を防ぐことはできません。
そして最後に、業界内の独自のネットワークや未公開物件・居抜き情報の保有量も大きな判断基準となります。
特に大阪の主要エリアでは、条件の良い店舗物件は公のポータルサイトに出る前に、店舗専門会社間で情報が流通して決まってしまうことが珍しくありません。
店舗のプロとしての信頼と実績があるからこそ、優良なテナント情報やオーナー様からの直接の相談が集まるのです。
トラブル例 居抜き物件と言って安くできると言って案内する物件
読者の皆さんはこの状態で居抜き物件と言われてどう思いますか？
これは廃材になってもおかしく無い状況ですが、綺麗にすれば使えます。
人によって意見は違いますが、この意見の違いが結果的に入居するテナントを困らせます。
本当に使えるか？使ってもいいのか？結果的にこれは契約書上は契約書上は現況渡しになるため、最終的に処分する羽目になって居抜きで逆にお金がかかるケースもあります。
居抜き＝安いわけでは無いので、この知識のある不動産会社と付き合いする必要があります。
トラブル例2 保温されていないダクト
エアコンのダクトの配管です。
冷気と暖気が交差するような箇所ではダクトには保温工事をする、もしくは保温材がついてるダクトを使うのが一般的です。
しかしながら、店舗に慣れていない住宅向けの工務店はこういった店舗の常識は分かりません。
結果的に保温工事をすることになるので、店舗に強い会社があらかじめ知っておくべきことです。
また、今大阪市では消防の条例により、ダクト工事は保温が必須なのと、同時にダクトの施工図を消防に提出することを求められます。
そのようなことを知らない会社がほとんどなので、何も気にせずにベンドキャップ仕上げにしたり、ダンパーや防火について知識がない状態で施工している会社がほとんどなので、これも不動産会社が居抜き物件の現地調査の時には見る必要があります。
工務店×不動産の二刀流だから実現できる現場でのスピード感
私たちテナントエージェントが、大阪の都島区内代町を拠点に多くのオーナー様や出店者様から選んでいただいている理由は、自社で設計・施工・改修を手がける店舗専門の工務店という顔を持っているからです。
「工務店×店舗不動産」という二刀流のビジネスモデルこそが、従来の不動産会社には真似できない圧倒的な強みを生み出しています。
店舗の空室対策や出店探しにおいて、最大の障害となるのが時間と費用の見えづらさです。出店希望者が古い内装の残る物件やスケルトン物件を内覧した際、「ここで自分の思い通りの店ができるだろうか」「内装費や設備工事にいくらかかるのだろうか」という不安が必ず生じます。
一般的な不動産屋では、客からの質問に対して「外部の工事会社に見積もりを依頼してください」と回答するしかなく、見積もりが上がるまでに数週間を要してしまいます。
その間に見当者の熱が冷めてしまったり、他の物件に流れてしまったりして、せっかくの成約機会を逃してしまうのです。
しかし、工務店発祥である私たちの場合は違います。内覧のその場で、電気・ガス・給排水の容量や建築構造上の制約を一目で見抜くことができます。
何度も現場調査を繰り返す必要がないため、意思決定までのスピードが飛躍的に早まります。
さらに、不動産の初期費用だけでなく、内装・設備工事の概算見積もりもその場で提示できるため、日本政策金融公庫などの融資に必要な資料作成にも即座に対応可能です。
また、空室に悩むオーナー様の物件を募集する際には、「この物件ならこのようなレイアウトで、美容室ならこれくらいの予算で開業できます」という具体的な図面やプランを自ら作成して出店検討者に提示します。
不安を先回りして取り除くことで成約までのスピードが格段に早まり、オーナー様の長期空室リスクを劇的に減らすことができるのです。
築年数不明のボロボロ物件を地域で人気のカフェへ再生した都島区での実話
ここで、私たちが実際に大阪市都島区の現場でご相談を受けた、ある店舗オーナー様との実録エピソードをご紹介します。
ご相談に来られたのは、ご両親から大阪市内の古い木造店舗付き住宅を相続された地主のオーナー様でした。建物は築40年以上が経過しており、長年放置されていたため外観も内装も傷みが激しく、足を踏み入れるのも躊躇するようなボロボロの状態でした。
大手を含む周辺の不動産会社数社に相談したところ、「こんな古い状態では借り手など絶対に現れない。
数千万円かけて建て替えるか、数百万円を払って解体し、更地にして駐車場として貸し出すしかない」と言われ続けていたそうです。
しかしオーナー様にとっては、ご両親との思い出が詰まった思い入れのある建物であり、解体費用を出す余裕もありませんでした。
さらに、複雑な借地権や権利関係も絡んでおり、売るに売れないまま固定資産税だけがかかり続ける状況に途方に暮れていらっしゃいました。
当社にご相談をいただき、まず私どもは工務店としての目線で建物の構造診断を行いました。確かに壁紙や床、設備類は老朽化していましたが、主要な柱や梁、基礎部分は非常にしっかりしており、補強と設備改修を施せば十分に店舗として現役復帰できることを見抜きました。
そこで私たちは「壊して更地にする」のではなく、「古き良き味を活かして再生する」プランをご提案しました。昭和レトロな建築の趣をそのままデザインとして活かしつつ、消防法や保健所の基準を満たす最小限の設備工事プランを作成。同時に、若手起業家やカフェ出店を目指す層に向けて、「レトロな空間を活かしたカフェ＆ベーカリー」としてのレイアウト図面と概算の内装費を提示して募集を行いました。
すると募集開始から間もなく、この独特の雰囲気と抑えられた初期費用に魅力を感じたご夫婦から出店の申し込みが入りました。解体費用の請求に頭を抱えていたオーナー様は、一銭の解体費も払うことなく安定した賃料収入を得られるようになり、出店者様も予算内で夢だったお店を開業することができました。
お父様の思い出の建物が地域の人々が集う温かいカフェとして蘇ったこの事例は、建築と不動産のプロとして資産価値を再構築する私たちの姿勢を象徴する出来事となりました。
原状回復費用を300万以上削減する造作買取と居抜き譲渡のノウハウ
店舗ビジネスにおいて、新規出店と同じくらい重要なのが、閉業や移転に伴う退去・撤退のプロセスです。多くの店舗オーナー様やテナント様が最も頭を悩ませるのが、退去時に発生する原状回復（スケルトン解体工事）の費用です。
一般的な賃貸借契約では「退去時はすべて解体して骨組みだけの状態に戻す」という規定が盛り込まれていることが多く、数十坪の店舗であれば解体工事だけで300万から500万円以上の費用が発生します。
引退や事業転換のために閉店したくても、この莫大な解体費用が払えずに退去すらできない、あるいは泥沼の金銭トラブルに発展してしまうケースが日常茶飯事のように起きています。
しかし、工務店として数多くの解体現場を見てきた私たちは、まだ十分に使える綺麗な内装や高額な厨房機器、エアコンなどが破棄されていく姿に強い疑問を感じてきました。
店舗の真の価値に気づかないまま解体してしまうのは、オーナー様にとってもテナント様にとっても大きな損失です。
そこで私たちが強力に推奨しているのが、居抜き物件としての「造作譲渡」および「造作買取」のシステムです。
造作譲渡が成功すれば、退去するテナント様は解体費用を支払わずに済むどころか、内装や設備を次の入居者に売却して現金化（最大500万円以上の費用削減や資金回収）できる可能性があります。
一方、新しく借りる入居者も、エアコン、厨房機器、水回りなどが既に完成しているため、初期費用を数百万単位で大幅に削減し、スピード開業が可能となります。
仮に一括での居抜き譲渡が難しい場合でも、私たちは諦めません。新しい厨房機器や美容機器、各種設備のみを査定して「部分買取」を行うほか、残置物の処分手配まで柔軟に対応します。
さらに、タフになりがちなビルオーナー様や管理会社様との原状回復範囲の交渉代行も承ります。閉店のご相談の際は、近隣やスタッフに情報が漏れないよう「完全クローズド」な環境で秘密厳守を徹底し、弁護士、税理士、社労士、行政書士といった各種専門家（士業）とも連携しながら、次のステップへの再起動をワンストップで手厚くサポートいたします。
大阪で失敗しない店舗経営と安心の管理運用を実現するために
大阪という活気ある商圏で店舗ビジネスを成功させるため、あるいは所有する店舗物件の資産価値を長期間にわたって維持するためには、最初から最後までのプロセスを一貫して任せられる店舗専門のパートナーを選ぶことが不可欠です。
店舗専門の不動産会社を選ぶ際は、単に物件情報をポータルサイトに載せるだけの会社ではなく、建築・法令・設備のリアルな知識を持ち、貸主様と借主様双方の立場に立って親身に提案できる会社かどうかを見極めてください。
私たちは単なる間に入って手数料を取るだけの不動産業者ではなく、貸主様と借主様が末永く良好な関係を築けるための「強固な架け橋」となり、責任を持った店舗管理を行います。管理会社に任せているけれど空室が続いているというオーナー様や、ボロボロの物件の扱いに悩まれている方は、ぜひ一度私たちの無料「建物健康診断」をご利用ください。
また、これから新規出店を目指す事業者様に対しても、開業エリアやご予算、業種に応じた最適な非公開・居抜き物件をご提案し、申し込みからオーナー交渉、内装工事、許認可の検査までを一括して伴走いたします。
私たちは大阪市都島区内代町に事務所を構え、地域の地主様や事業者様から「ちょっと相談したいんやけど」と気軽にお声がけいただける距離感を大切にしています。大手不動産会社のような無機質な対応ではなく、現場の泥臭い経験とプロとしての技術をもって、お客様一人ひとりの課題に本気で向き合います。
内装費が高すぎて開業を諦めかけている方、良い物件に出会えず悩んでいる方、退去費用で困り果てている方、そして大切なお持ちの物件を活かしきれていないオーナー様。
どんな小さな疑問や不安でも構いません。
まずは一度、店舗のプロフェッショナルである私たちにご相談ください。あなたの挑戦と大切な資産を守り、この大阪の街に素晴らしいお店がひとつでも多く残るように、私たちが全力で並走することをお約束いたします。
