こんにちは土井(@takeshidoi73)です。
最近、不動産の仕事が増えて店舗の知見がある当社にお願いしたいという相談が増えています。
弊社はもともと、店舗の内装工事が得意な会社で消防法、内装制限、保健所の対策が得意な会社であったため、店舗の管理や仲介には知識としてもともと明るかったこともあり、ありがたい事に仕事が増えました。
ですが、この業界に来て分かったことは何の知識もない不動産会社が自分の利益を優先しできない業種の飲食店や美容室を斡旋し、結果的に容量が足らない、工事業者がてきとうな工事をする、結果的に何も知らないオーナーさんが開業した後に気づくということが何回もありました。
店舗専門の不動産会社として必ず見るべきポイントは複数あります。
- 消防設備の有無
- 既存の内装下地の状況←内装制限がある場合もあります。
- 電気設備の容量
- 水道配管のサイズ
- ガス配管のサイズと建物全部の容量の把握
- 用途地域
- 契約条件
- 家賃、初期費用
このように不動産の知識だけでなく、建築の知識を合わさってもっておく必要があるのが店舗の不動産会社として必要なことです。
もし、いい加減なことをした場合下記の電気配線のように燃えて心斎橋や北新地のように火災の原因になってしまいます。
これは電気の許容電流を超えて電線が細いため起きた問題でした。
このラーメン屋さんからの相談は漏電ブレーカーが落ちるという相談でしたが、正直言って火事になってもおかしくない状態でした。
工事をした内装業者、仲介をした不動産会社がいい加減であればこのような問題が起きます。
そのため、弊社では仲介から内装工事をするという流れがあるため、中の設備からダメなものはダメとお客さんとオーナーさん言うことを心がけています。
こう言った背景も踏まえて、店舗専門の不動産会社の役割やお仕事についてお話ししていきたいと思います。
大阪で店舗物件の空室や管理に悩むオーナー様へ伝えるプロの視点
大阪の街を歩いていると、素晴らしい立地にありながら何ヶ月もシャッターが下りたままの店舗物件を見かけることが少なくありません。
ビルや店舗をお持ちのオーナー様とお話しさせていただくと、多くの人が同じような悩みを抱えていらっしゃいます。管理会社に任せているけれどずっと空室が続いている、飲食店を入れたいけれど退去時の解体費やトラブルが心配だ、相続したものの老朽化が進んでいてどうすればいいかわからない、といった切実な声です。
こうしたお悩みの多くは、店舗不動産を取り扱う上での根本的な仕組みや、一般的な住宅中心の不動産会社との役割の違いを理解することから解決の糸口が見えてきます。
不動産業界の中には、アパートやマンションなどの住居をメインに扱う会社と、飲食店や物販店、サロンなどの店舗を専門に扱う会社が存在します。
住居と店舗では、賃貸契約のルールから必要な設備、関係する法律までまったく異なるため、住居と同じ感覚で店舗物件を貸し出すと、様々なトラブルの原因になりかねません。
当社は大阪の都島区内代町に事務所を構え、店舗専門の管理会社であり不動産会社として活動しています。
さらに大きな特徴として、当社の本業は工務店から派生した会社であるという点があります。
不動産と建築というふたつの視点を併せ持つ店舗専門のプロフェッショナルとして、なぜ今店舗専門の不動産会社が必要とされているのか、そしてオーナー様の大切な資産を守りながら収益を上げるための新しい貸し方についてお伝えします。
一般的な不動産会社と店舗専門の不動産会社は何が違うのか
多くのオーナー様が最初に突き当たる疑問が、普段お世話になっている地元の不動産屋や大手の管理会社と、店舗専門の不動産会社では何が違うのかという点です。
住宅向けの賃貸仲介や管理を主に行っている会社は、間取りや駅からの徒歩分数、築年数といった条件をもとに顧客へ物件を提案します。
しかし、店舗物件の場合は住むための部屋を探しているわけではなく、そこで商売をして利益を上げるための場所を探しています。そのため、求められる専門知識の幅と深さがまったく異なります。
店舗の開業には、都市計画法をはじめ、消防法、保健所の衛生基準、福祉関連の基準、さらには建築基準法や内装制限など、多岐にわたる法令や規制が絡み合います。
たとえば、飲食店の出店を希望するテナント様が気に入った物件であっても、給排水設備の容量が足りなかったり、排気ダクトを通すルートが確保できなかったり、消防法上の条件を満たせなかったりすると、せっかく契約を結んでも開業できないという致命的な問題が発生します。
このガスはサイズで言うと、20Aというものでお客さんが設置したい厨房機器はマルゼン、外管式スープレンジの25Aのものでした。
その詳細を分かるには基本的に工務店と厨房屋が密に連絡を取り合って、打ち合わせ及び確認と発注をする必要があります。
そのため、店舗専門の工務店であり、不動産会社である当社は案内した時点で難しい場合ははっきりこの説明をさせていただきます。
余談ですが、一般的な不動産会社には分かるわけもなくこの物件に飲食店を誘致しています。
厨房機器の承認図といい、これを元に電気の仕込みやガスの仕込み、設備の仕込みを厨房の工事が得意な工事会社が行います。
弊社は大手企業でいうと、テンポス様、その他厨房機器メーカーや代理店さんと提携がありますので、工事に関しては慣れているため、こういう承認図からトラブルを予想できますが、工事専門の工務店でなければこれを見ても理解することができません。
結果的に一般的な不動産会社では、こうした建築や設備にまつわる細かな確認が行き届かないまま契約が進んでしまい、後になってテナント様とオーナー様の間で大きな揉め事に発展してしまうケースが珍しくありません。
また、店舗特有の契約形態や権利関係についてのノウハウも不可欠です。
居抜きでの引き渡しや造作譲渡の取り決め、保証金の保全、退去時の原状回復の範囲設定、正しい保証会社や保険の選定など、専門的なチェックポイントが多数存在します。
これらを考慮せずに安易に貸し出してしまうと、賃料の未払いや違法な内装工事、近隣住民からの騒音・臭いクレームなど、オーナー様が大きな心労を抱え込むことになります。
店舗専門の不動産会社は、こうしたリスクを事前に予測し、適切な契約書の作成や条件調整を行うことで、貸主様と借主様が末長く安心してお付き合いできる環境を整えます。
工務店視点がもたらす店舗管理と募集の圧倒的なスピード感
当社が大阪で多くのオーナー様から選んでいただいている最大の理由は、自分たちで設計や施工を手がける店舗専門の工務店という顔を持っているからです。
不動産のプロであると同時に、現場を知り尽くした建築のプロでもある二刀流の体制だからこそ実現できる強みがあります。
店舗の空室が長引く最大の原因は、問い合わせてきた出店希望者が、空っぽのスケルトン状態や古い内装の残る物件を見て、ここで自分の商売が本当にできるのかをイメージしきれないことにあります。
出店を検討している人は常に多くの不安を抱えています。水道の引き込みや排水管の太さは足りているか、電気のメーター容量は足りるか、ガスは都市ガスかプロパンか、そして希望する内装を作るのにいくら費用がかかるのか、といった点です。
一般的な不動産屋の場合、こうした質問を受けるたびに外部の工務店や専門業者に問い合わせて現地調査を依頼するため、回答までに数日から数週間がかかってしまいます。その間に熱が冷めてしまったり、別の物件に決められてしまったりして、貴重な成約のチャンスを逃してしまうのです。
当社では、現地調査や内覧の際に工務店としての目線をフルに活用します。電気容量やガスの引き込み、設備の状況を一目で見極めることができるため、何度も調査を繰り返す必要がありません。
さらに募集をかける段階で、私たちが自らその物件に最適なレイアウト案を作成し、出店検討者に提示します。
ここならカウンターがこのように配置でき、美容室ならこれくらいの予算でオープンできます、といった具体例と概算の費用をその場で提示できるため、検討者の不安が一瞬で安心感に変わります。
不動産と建築の両面から明確な答えを提示できるからこそ、成約までのスピードが格段に早まり、オーナー様の長期空室のリスクを劇的に減らすことができるのです。
築40年の老朽化物件を話題の店舗へ蘇らせた都島区での実録エピソード
ここで、私たちが実際に大阪市都島区で携わったあるオーナー様とのエピソードをご紹介します。
ご相談を下さったのは、お父様から昔ながらの木造2階建て店舗付き住宅を相続されたA様でした。建物は築40年を超えており、外観も内装もかなり傷みが激しい状態でした。
所の一般的な不動産会社に相談したところ、この状態では借り手がつかないので数百万かけて解体して更地にするか、大幅な値引きをして現状のまま売却するしかないと言われてしまったそうです。
しかし、A様にとってはお父様との思い出が詰まった大切な建物であり、簡単に取り壊したくはないという強い想いをお持ちでした。一方で、修繕するにもまとまった資金がなく、固定資産税だけがかかり続ける状況に頭を抱えていらっしゃいました。
当社にご相談をいただき、まず現地へ伺って建物の健康診断を行いました。確かに表面的な壁紙や床の劣化は目立ちましたが、工務店の目線で構造体や柱の状態を確認したところ、補強を行えばまだまだ店舗として現役で使える頑丈さがあることが分かりました。
そこで当社が提案したのは、既存のレトロな雰囲気を活かした居抜き風の貸し出し手法と、工務店機能を活かした無理のないリノベーション計画です。
建物全体を完璧に直すのではなく、新しく入るテナント様がこだわりたい内装部分は自由度を残しつつ、雨漏りや耐震性に関わる基礎部分のアドバイスと最低限の修繕を提案しました。
さらに当社で「レトロな空間を活かしたオシャレなカフェ＆ベーカリー」としてのレイアウト図面と、概算の工事費用をあらかじめ作成し、出店者を募集しました。すると募集を開始して間もなく、雰囲気を気に入った若いご夫婦から出店の申し込みが入りました。
新しく入居されたオーナー様は「自分たちの予算内で希望通りのお店が作れるイメージが湧いた」と大大変喜ばれ、オーナーであるA様も解体費を払うどころか、毎月安定した賃貸収入を得られるようになりました。
お父様の思い出の建物が解体されることなく、街の人々が集まる温かいカフェとして生まれ変わったこの事例は、単に箱を貸すだけではなく、建築と不動産の知識を組み合わせて資産価値を再構築する当社の姿勢を象徴する出来事となりました。
退去時の解体トラブルからオーナー様とテナント様を守る造作譲渡の仕組み
店舗経営において、入り口である出店時と同じくらい重要なのが、出口である退去時の取り扱いです。多くの店舗オーナー様が頭を悩ませるのが、テナント退去時の原状回復を巡るトラブルです。
賃貸契約の多くには「退去時はスケルトン状態（何も無い状態）に戻して返却する」という条項が入っています。しかし、内装工事を一から解体して骨組みだけの状態に戻すには、数十坪の店舗であれば数百万単位の莫大な費用がかかります。
もし借りていたテナント様が経営不振や高齢化で閉店する場合、その解体費用を用意できずに飛び飛んでしまったり、泥沼の交渉に発展して長期間次の募集がかけられなくなったりするケースが後を絶ちません。
また、まだ綺麗で十分に使えるエアコンや厨房設備、カウンターなどをわざわざ解体して廃棄処分することは、社会全体で見ても大きな損失です。当社では、無理に壊してスケルトンに戻すのではなく、使える設備や内装の価値をしっかり見極め、次の入居者へそのまま引き継ぐ居抜きや造作譲渡を積極的に推奨しています。
造作譲渡が成功すれば、退去する前のテナント様は数百万かかる解体費用を支払わずに済み、場合によっては内装や設備を買い取ってもらうことで現金を回収できます。
新しく入るテナント様は、初期の内装工事費や設備購入費を大幅に抑えてスピード開業ができるため、双方にとって大きなメリットが生まれます。
そして物件をお持ちのオーナー様にとっても、空室期間を作ることなく継続して賃料収入を得られるという好循環が完成します。
当社は店舗専門の工務店として「残すべき価値のある内装」を的確に鑑別し、貸主様と借主様双方の負担を軽減しながら資産を守る貸し方を提案しています。
大阪の店舗オーナー様へ伝えたい資産価値を守るための「無料建物診断」
私たちが大切にしているのは、目先の契約を結んで終わりにするのではなく、オーナー様とテナント様が互いに気持ちよく、長期にわたって安心して店舗を運営していける関係性を築くことです。
当社は都島区内代町という地域に根を張り、地元の地主様やオーナー様から「ちょっと相談したいんやけど」と気軽にお声がけいただける存在であり続けたいと考えています。
大きな不動産会社のような事務的な対応ではなく、現場のリアルな感覚と現場第一主義を何よりも大切にしています。
店舗の賃貸運用には、一般の方がお一人で抱え込むには複雑すぎる問題がたくさんあります。
契約書のプロ目線での見直し、適切な保証会社や損害保険の選定、建物維持のための修繕計画、借地権付き建物の貸し出し方法など、専門知識が無いまま進めてしまうと法律に触れてしまったり思わぬ損害を被る危険性があります。
だからこそ、不動産の知識と建築の知識という2つの強力な軸を持つパートナーが必要です。
また、弊社は工務店でもあるため、お家や建物を傷つけるような乱暴な内装工事は、借主様であろうと絶対に許可しません。オーナー様の大切な建物という資産を守る責任をしっかりと果たします。
今の家賃設定が適正なのか知りたい、古い内装を壊すべきか残すべきか迷っている、相続したボロボロの物件をどう活用すればいいかわからない、といったお悩みをお持ちでしたら、まずは図面を一目お見せいただけないでしょうか。
当社では、初回の相談や現地調査費用を無料で承っております。店舗プロとしての建物診断を包み隠さずお伝えし、大切な資産価値を守りながら、この大阪の街に素晴らしいお店が一つでも増えるよう全力で伴走させていただきます。お困りのことがあれば、ぜひ一度当社までお気軽にお問い合わせください。
土井
