こんにちは。土井工務店代表の土井(@takeshidoi73)です。
私たちは大阪を中心に、工務店(建築・内装工事)としての高い技術力をベースに、店舗専門の不動産事業「TenantAgent」を展開しています。
先日、ボロボロのお家だけど賃貸で貸せますか？という相談がありました。
正直、難しいなというのが率直な意見でしたが、まずは一旦お話を聞いてみて何故かしたいのか？という点に注目することにしました。
話を聞くと、相続した建物でかつ、借地で困っておりそのお金と修繕費が厳しいというのが率直な意見でした。
そのため、弊社が提案したのが弊社が借り上げるのであれば、修繕費はかからないし家賃は入る仕組み、転貸について提案させていただきました。
結果的に、オーナーさんは修繕費を払うことなく家賃経営をすることができ、無事に借地の費用をカバーすることができました。
しかし、これにはこの修繕費用を支払ってまで賃貸をするのか？というところまで相談した結果、弊社が借りて直して貸すということになったので、選ぶことができる選択肢は複数あります。
さて、今回のお話のポイントは下記の通り。
【この記事のポイント】
- なぜ一般の不動産会社で「数百万円かかる」と言われたボロボロ空き家が、初期費用0円で借り上げられるのか？
- 【店舗専門×自社工務店】テナント仲介会社だからこそできる、中間マージンをカットした独自の空き家再生モデル
- 土地15坪・雨漏り・昭和の内装物件における「自費施工（450万円）」vs「弊社サブリース（一括借り上げ）」収支徹底比較
- 雨漏り物件の法的リスク「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を回避する契約特約と実務ノウハウ
- 実際に大阪市内の15坪空き家オーナー様が「手持ち資金ゼロ」で月7万円の固定収入を得るまでのリアルな体験ドキュメント
「大阪市内に相続した古い空き家があるが、雨漏りもしていて内装はボロボロ…」
「手放したくはないが、賃貸や店舗として貸すためにリフォームの見積もりを取ったら300万〜500万円と言われ、そんな大金は出せない」
このようなお悩みを抱えていませんか？
大阪市内、特に土地15坪前後の狭小な木造2階建て住宅は、年数が経つと雨漏りや構造の老朽化が進み、一般的な不動産会社に相談しても「まずは数百万円かけて綺麗にリフォームしてください」と言われるか、「売却するしかない」とあしらわれてしまうのが現実です。
しかし、**多額の自費を出してリフォームを行っても、入居者や店舗がつかなければ莫大な資金回収リスクを背負う**ことになります。
本記事では、店舗仲介と施工をワンストップで手掛ける専門会社「テナントエージェント（株式会社土井工務店）」の視点から、雨漏りボロボロ物件をリスクゼロ・手持ち資金ゼロで確実な資産に変える2つの選択肢と、大阪市内での成功実例を詳しく解説します。
1. なぜ「他社でダメだったボロボロ空き家」が弊社なら店舗として再生できるのか？
一般の不動産会社やサブリース会社にボロボロの空き家を持ち込むと、なぜ「数百万の工事費」を請求されるのでしょうか？それは、彼らが**「リフォームを外部工務店に丸投げし、高額な中間マージンが発生するから」**であり、さらに**「店舗テナントのリアルなニーズや顧客リストを持っていないから」**です。
弊社（テナントエージェント / 株式会社土井工務店）が、雨漏りや内装崩壊のある空き家を初期費用ゼロで一括借り上げ（サブリース）できる理由は**「2つの独自の強み」**にあります。
強み①：自社工務店だからこそ、リフォームコストを極限まで抑えられる
弊社は不動産事業だけでなく、自社で店舗施工を行う工務店機能を備えています。下請け業者への施工丸投げや無駄な中間マージンが発生しないため、一般他社で「400万〜500万円」と査定される修繕工事も、自社施工で劇的に費用を圧縮して施工できます。だからこそ、オーナー様に初期費用を負担させずに弊社が運用リスクを取る「一括借り上げ（転貸）」が成立するのです。
強み②：店舗専門だから「出店したいテナント顧客」を常時抱えている
弊社は大阪市内の店舗・事業用物件に特化した不動産会社です。「カフェを開業したい」「美容室やアトリエを作りたい」「レトロな雰囲気を活かして内装リフォームやDIYで店舗を作りたい」という出店希望者のネットワークを常に持っています。
賃貸住宅として貸し出すよりも高い付加価値をつけられる店舗テナントを結びつけられるため、ボロボロの空き家でもスピーディに収益化できます。
賃貸で貸すにも最低限のリフォームは必要
下記の写真は狭かったトイレを解体し、下地を組んで区画しボード貼りをすることによって、この後借りる人が綺麗に見える。
費用を抑えられるという状況をつくりました。
その結果、早く借りられることになり、回収も早いので結果的に先に修繕をすることで利益が出ています。
必ずしも安く抑えて貸せるということが正義ではないということをご理解ください。
写真は解体している邪魔な和式トイレと左と、新しく間仕切りを作った壁、右になります。
2. 訳あり空き家を活用する「2つの選択肢」
雨漏りがあり、内装がボロボロな大阪市内の空き家を活用する場合、以下の2つのアプローチが存在します。
それはリフォームして高く貸す、または誰かに貸すことで直してもらって貸すの2択になります。
基本的には現金を使うのは怖いという方は、賃貸経営するために融資を使う方、または弊社に依頼する方の2パターになるケースが殆どです。
では、実際のプランは下記の2つになります。
【プランA】自費で内装・外装工事を行い、一般賃貸・店舗として公募する
所有者様ご自身で費用を負担し、雨漏りの修繕、外壁塗装、内装の全面リフォームを行った上で、一般市場でテナントを募集する方法です。
【プランB】店舗専門の弊社が「現状のまま」一括借り上げ（転貸）する
雨漏りやボロボロな現状のまま、弊社が借り主となってマスターリース（一括借り上げ）契約を結びます。必要な修繕や店舗向けアプローチは弊社負担・自社施工で行い、弊社から事業者へ転貸します。所有者様は工事費ゼロ・空室リスクゼロで毎月確実な家賃収入を得られます。
3. 【現場見積・数値公開】自費リフォーム vs 弊社一括借り上げ（転貸）の比較
大阪市内の土地15坪・木造2階建て物件を例に、実際の修繕費用のリアルな内訳と、10年間の収支シミュレーションを比較してみましょう。
■ 土地15坪・木造2階建ての自費リフォーム詳細見積もり（プランA）
| 工事項目 | 工事内容の詳細 | 一般相場費用（税抜） |
|---|---|---|
| 屋根・雨漏り修繕 | 屋根葺き替え（カバー工法）＋2階天井・下地腐食部補強 | 1,100,000円 |
| 外壁・防水工事 | 外壁コーキング打ち替え・割れ補修・外壁塗装 | 850,000円 |
| 水回り設備一式交換 | 店舗・住宅用システムキッチン・トイレ・手洗い新設 | 1,300,000円 |
| 内装・床補修工事 | 全室壁紙張り替え・床合板重ね張り・フロアタイル施工 | 750,000円 |
| 電気・水道基幹工事 | 給排水管引き直し（老朽化対応）・分電盤交換・容量変更 | 500,000円 |
| 自費工事の合計 | 他社経由で一般的な貸出状態にするための費用 | 4,500,000円 |
大阪市内の接道が狭い15坪狭小地では、資材搬入費や足場組みの手間から、外部委託のリフォーム見積もりは簡単に400万〜500万円に達します。
■ 10年間の収支シミュレーション
| 比較項目 | 【プランA】自費リフォームして公募 | 【プランB】弊社で一括借り上げ（転貸） |
|---|---|---|
| 初期費用（工事費） | ▲ 4,500,000円（自己資金またはローン） | 0円（弊社が自社施工・全額負担） |
| 想定月額家賃 | 120,000円 / 月 | 70,000円 / 月（▲5万円） |
| 年間家賃収入 | 1,440,000円（満室時） | 840,000円（固定保証） |
| 空室・滞納リスク | 所有者が負担（退去時の空室期間あり） | 0円（弊社が固定賃料を保証） |
| 突発修繕費（10年） | ▲ 600,000円（追加雨漏り・設備故障） | 0円（弊社負担） |
| 10年間の手残り純利益 | 約 + 8,000,000円（初期費用回収に約3.7年） | 約 + 8,400,000円（初月から利益確定・リスクゼロ） |
自費施工（プランA）の場合、表面上の家賃収入は高く見えますが、450万円の初期費用を回収するまでに4年近くかかります。その間に空室が発生したり、新たな雨漏り等のトラブルが発生すれば、さらに回収期間は伸びます。
一方、弊社の転貸借り上げ（プランB）であれば、**家賃収入が月5万円下がったとしても、手持ち資金を1円も減らすことなく、10年間で確実に840万円の現金が残ります。**工事リスクも空室リスクもすべて弊社が引き受けるため、経営上のストレスも皆無です。
4. 雨漏り物件を貸す際の「法律リスク」と弊社契約の安全対策
雨漏りや老朽化が進んだ空き家を所有者様が直接賃貸に出す場合、もっとも恐ろしいのが**民法上の「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」**です。
■ 雨漏りを放置して貸した際のアクシデント
もし直接テナントや個人に貸し出した後、「雨漏りで店舗の商品や売り上げに被害が出た」「構造の腐食でけがをした」となった場合、貸主である所有者様は莫大な修繕費用と損害賠償責任を負うことになります。
基本的には、内装は借主で行いますが、建物の設備や構造上雨漏れなどに関連する箇所は貸主のオーナーがしなければなりません。
しかし、弊社が先に借りる場合は、【安心の契約特約】弊社の借り上げなら「瑕疵免責」で安心できます。
弊社が転貸前提で借り上げる場合、契約書上に**「現状有姿（現状のボロボロのまま）」での引き渡し**を明記し、オーナー様の契約不適合責任を免除する特約を締結します。
引き渡し後に雨漏りが再発した場合や、隠れた腐食が見つかった場合でも、**修繕工事やテナントへの損害対応はすべて自社工務店を持つ弊社が自責で対応**します。オーナー様に追及がいくことは一切ありません。
5. 【実例ドキュメント】大阪市内・土地15坪の雨漏り空き家が「レトロ店舗」へ生まれ変わるまで
実際に弊社にご相談いただいた、大阪市内の案件ドキュメントをご紹介します。
写真の状態は最初の雨漏れでの腐った天井が丸見えの状態です。
■ 物件概要と所有者S様（50代男性）のお悩み
- 所在地：大阪市内（住宅街の路地状敷地・土地約15坪・木造2階建て）
- 建物状態：長年放置され、屋根の劣化から2階天井に雨漏りが発生。内装・水回りは昭和そのもので天井の一部が崩落寸前。
- S様の本音：「父親から相続したものの、解体するにも狭小地で重機が入らず見積もりは150万円。賃貸にしようとリフォーム会社に見てもらったら『雨漏り補修と水回り交換で400万円以上かかる』と言われ八方塞がりでした。近所からも『台風で屋根が飛んできたらどうするんだ』と苦情が来ており、生きた心地がしませんでした。」
このように建物に損害があまりにも大きいので自分で直すとなると莫大に費用がかかって、賃貸として貸せるようにするという話ではなくなるというデメリットもあります。
■ 弊社からのご提案
現地調査を実施した結果、建物自体の柱や梁には味があり、大阪市内のアクセスが良い立地だったため、弊社から以下のご提案を行いました。
「弊社で月額7万円で一括借り上げします。雨漏り修繕や安全対策工事は弊社の自社工務店で全額負担して施工します。オーナー様の出費は0円です。」
【S様がご決断された理由】
「最初は『本当に工事費を出さなくていいのか？後から請求されるのでは』と疑っていました（笑）。しかし、契約書に『工事費負担ゼロ』『瑕疵免責』『月7万円の振込保証』がハッキリ明記されているのを見て決断しました。
自分で400万かけて貸すより毎月の家賃は5万円下がりますが、大金のリスクを背負わずに済み、近所への迷惑の心配も解消されて、初月から確実に7万円が入金される。私にとってはこれ以上ない解決策でした。」
また、内装工事は店舗だったらしなくていいというわけではないんです。
最低限、借りられるための、店舗として貸し出せるような解体や内装工事には店舗オーナーには必須です。
■ その後の活用状況
弊社にて雨漏りの根本修繕と構造補強を自社施工で実施。内装はあえてレトロな木造躯体を残し、「内装工事可能・アンティーク改装可能なアトリエ兼ショップ」として公募したところ、わずか2週間で若手クリエイターの店舗兼オフィスとしてご契約となりました。
S様には現在も毎月遅延なく7万円が振り込まれています。
6. なぜ大阪市内の「ボロボロ15坪」に店舗需要が殺到するのか？
「そんな古い家を借りて店舗にする人がいるのか？」と驚かれるかもしれません。しかし、現在の大阪市内の事業用不動産市場では、こうした物件に熱い視線が注がれています。
- 古民家・レトロ店舗ブーム：
中崎町や谷町、南堀江などに代表されるように、大阪市内では「きれいに区画されたビル」よりも「味のある古い木造建築をリノベーションした店舗」が若者に大人気です。 - 店舗で賃貸として貸す場合は借主が基本は内装をする：
店舗を開業したい出店者は「内装を自分好みに仕上げたいが、初期費用を抑えたい」と考えています。
弊社の転貸モデルで、あらかじめ雨漏れや見栄えの悪い箇所は最低限リフォームとして募集するため、出店者側にも大きなメリットが生まれます。 - 15坪という「ワンオペ店舗」に最適なサイズ：
土地15坪（延床20〜25坪程度）は、コーヒースタンド、雑貨店、プライベート美容サロン、WEB制作会社などの小規模オフィス兼店舗にジャストサイズです。
7. 放置は厳禁！「特定空家」指定と固定資産税の罠
「貸すのも面倒だから放置しておこう」という選択は、非常に危険です。2023年に施行された改正空家等対策特別措置法により、雨漏りや放置された空き家は**「管理不全空家」や「特定空家」**に指定されるリスクが高まりました。
指定を受けると、これまで適用されていた**住宅用地特例（固定資産税が1/6に減額される措置）が解除され、税金が最大6倍に跳ね上がります。**ただ放置しているだけで毎年多額の税金が削られていくため、弊社の転貸プランを活用して「費用ゼロで即座に事業者の管理下に置き、収益化すること」が最高の節税対策になります。
まとめ：自社工務店×店舗専門の弊社だからできる「負動産」の資産化
雨漏りがして中がボロボロな土地15坪の空き家であっても、諦める必要は一切ありません。
一般の不動産屋に「400万かけてリフォームしてください」と言われて諦めていた方も、**【店舗専門不動産×自社工務店】を持つテナントエージェント（株式会社土井工務店）にお任せいただければ、手持ち資金ゼロ・初期費用ゼロで安全な収益物件へと生まれ変わらせます。**
「雨漏りの状況を見てほしい」「いくらで借り上げられるか査定してほしい」というご相談は、現地調査も含めてすべて無料で承っております。大阪市内の空き家でお困りのオーナー様は、ぜひ一度お気軽にお問い合わせください。
【大阪市内の空き家オーナー様へ】無料現地調査・借り上げ査定受付中！
また、管理、テナント募集のお手伝いも弊社は可能です。
店舗施工のプロと不動産の専門家が、貴方の空き家を直接現地確認いたします。
雨漏り・ボロボロな状態のままで構いません。まずはお気軽にご相談ください。
