【閉業相談】大阪市中央区の焼き鳥屋を造作譲渡成功事例

こんにちは。土井工務店代表の土井(@takeshidoi73)です。
私たちは大阪を中心に、工務店(建築・内装工事)としての高い技術力をベースに、店舗専門の不動産事業「TenantAgent」を展開しています。

単なる『物件を右から左へ流すだけの不動産屋』ではなく、建築の構造から設備までをシビアに見
極められる『建築を知る不動産屋』だからこそできる、後悔しないテナント選びと店舗づくりのサポー
トを強みとしています。

今回のオーナーさんは事業承継でM＆Aも考えたが、このお店で30年経営しておりますが後継がいないため、自分の代でこのお店を閉めるという決意をされた焼き鳥屋の店主でした。
大阪市の中央区の華やかの御堂筋から何本か入ったネオン街のお店、大きさは約10坪程度、お客さんには外国人観光客はもちろん、経営者から夜のお店の子達が顧客の中心で非常に良い場所でした。

今回は、スケルトン返しをせずに新しいオーナーさんへ飲食店の居抜き物件として、引き継ぐことができた焼き鳥屋の店主のお話です。

大阪市の焼き鳥屋を居抜き物件として、新しいオーナーの募集

今回ご相談をいただいた焼き鳥屋さんは、大阪市中央区という一等地、それも御堂筋から少し入った非常に
賑わいのあるネオン街に位置していました。

約10坪というコンパクトなサイズ感は、個人経営や少人数での出店に最も人気がある黄金のスケールです。30年もの長い間、地元の経営者や夜のお仕事の方々、そして昨今では外国人観光客にまで愛されてきた名店でしたが、「後継者がいない」という現代の深刻な問題に直面されていました。

最初はM&Aによる事業承継も模索されたそうですが、最終的には「自分の代できれいに幕を閉じたい」という店主様の固いご決意があり、私たち土井工務店に「居抜き物件として次の世代へお店を繋いでほしい」との閉業サポートのご相談が寄せられました。

オーナー様の思いもあって、募集条件あり

30年間、こだわり抜いて守り続けてきた店。店主様には「ただ誰にでも売ればいいわけではない」という強い思いがありました。

長年通ってくださった常連さんたちの期待を裏切らないような、誠実で熱意のある次のオーナーに引き継ぎたいという募集条件です。
また、内装のカウンターの木材の質感や、炭火の焼き台の配置など、店主様のこだわりが詰まった空間をそのまま活かしてくれる方を最優先で探すことになりました。

有名店のため秘密の厳守

中央区のネオン街で30年続いた有名店ということもあり、ネット等で公に「閉業・売却」の情報を出してし
まうと、常連のお客様への動揺が広がるだけでなく、日々の営業やスタッフの方々にも多大な影響が出てし
まいます、そのため、今回のプロジェクトでは「完全非公開・秘密厳守」が絶対条件でした。

そこで当社の「TenantAgent」が持つ、独自の非公開出店希望者ネットワークをフルに活用。
一般のポータルサイトには一切情報を載せず、信頼できる特定の開業希望者だけに個別にアプローチを進める戦略をとりました。
工務店として日頃から多くの独立希望の職人さんや料理人と繋がっているからこそできる、隠密かつ確実なマッチング体制です。

引き継ぐためのオーナー交渉と条件について

居抜き物件の売買を成立させるためには、退去する店主様と新しく入るオーナー様の間での「造作譲渡条
件」のすり合わせはもちろん、何よりも「ビルオーナー(家主)様」とのシビアな交渉が必要不可欠です。
多くのビルオーナー様は、30年も入居していたテナントが抜けるとなると、「一度すべて解体して中をきれ
いに確認したい(スケルトン戻し)」と考えがちです。

ここで大きな役割を果たしたのが、私たちの「工務店としての知見」です。家主様に対して、30年モノの厨
房インフラ、特に焼き鳥屋の命とも言える「排気ダクト(煙と匂いの対策設備)」や床下の給排水配管の健
全性を、私たちがプロの目で調査・保証しました。

「この設備は非常に頑丈で、手入れも行き届いています。
新オーナーへそのまま引き継いでも、ビル側への漏水やダクトのトラブルリスクは極めて低いです」と建築の専門家として交渉を重ねることで、家主様から「土井工務店がそこまで見極めて保証するなら、スケルトン戻しを免除して居抜きでのバトンタッチを認めよう」という全面的な承諾をいただくことができました。

居抜き物件でない場合は、スケルトン返しのため原状回復費用が発生

もし今回のケースで、私たちが居抜きとしての引き継ぎを成功させられなかった場合、店主様には莫大な経
済的負担が重くのしかかるはずでした。通常、30年間営業した焼き鳥屋をスケルトン(コンクリート剥き出
し)の状態に戻す解体工事を行う場合、以下のような莫大な費用(コスト)が発生します。

店舗の坪数を とし、長年の営業による油汚れやダクトの特殊撤去にかかる追加費用、立地も良いので費用が高く、総原状回復費用は足場も建てるために、350万円ほどと想定されました。

しかし、原状回復費用を抑えることで350万円の削減、そして造作譲渡が今回できたため200万円の現金収入があるため、350万円＋200万円＝550万円の収益が見られました。

一等地の中央区のビルでは、夜間解体工事の制限や搬出の難しさから、坪単価が15万〜20万円に跳ね上がることも珍しくありません。
つまり、10坪の小さなお店であっても原状回復のための解体費用は250万円から400万円を超える赤字出費となるのです。
引退を迎え、次の人生へ進もうとされている店主様にとって、この「壊すためだけに支払う大金」はあまりにも大きな損失で、今回の居抜きサポートにより、この数式によるマイナス出費を完全に「ゼロ」に抑え込むことができました。

閉業をしたオーナーさんの声

「30年守ってきた店を閉めると決めた時は、寂しさと同時に、何百万円もかかるというスケルトン解体工事
の支払いのことで不安が尽きませんでした。
事業承継のM&Aも敷居が高く、どうすればいいか悩んでいた時に土井工務店の土井社長に出会いました。土井社長は元柔道日本代表ということもあり、とにかく仕事が実直でスピーディー。
有名店だから近所にバレずに進めたいという私のワガママも完全に守り通してくれました。

工務店のプロとしてダクトや厨房の価値を評価してくれ、家主さんとも建築の知識で粘り強く交渉してくれたおかげで、解体費用の支払いがなくなっただけでなく、大切な店がそのまま次の世代に引き継がれました。自分の人生の区切りを、こんなに最高の形でサポートしてもらえて、感謝の言葉しかありません。」

居抜き物件を契約したオーナーさんの声

「大阪市中央区のネオン街という超一等地で、焼き鳥屋を開業するのが長年の夢でした。しかし、昨今の建
築資材や厨房機器の高騰により、ゼロからスケルトンで内装工事をすれば、10坪でも700万円〜800万円の初
期費用がかかると言われ、予算的に半分諦めていました。

そんな時に、TenantAgentさんから完全非公開のこの居抜き物件を提案されました。驚いたのは、土井社長が『この焼き台のダクトの吸い込み力なら、炭火をガッツリ使っても近隣クレームにならない完璧な施工が元からされている』と、工事のプロとして太鼓判を押してくれたことです。

おかげで、初期費用を大幅に抑えて憧れの地でスタートを切ることができました。
30年の歴史と店主様の思いが詰まったこのカウンターを引き継げた誇りを胸に、店をさらに盛り上げていき
ます!

締め：居抜き物件は閉業側も入居者もお得で、思いも考慮できる

今回の事例は、ただの不動産の条件マッチングではありません。閉業される側にとっては「莫大な原状回復費用の回避と、人生の結晶である店舗の存続」、新しく入る側にとっては「圧倒的な初期投資の削減によるリスク軽減」、そして家主様にとっては「空室期間ゼロでの家賃収入維持」という、全員が特をする幸せなバトンタッチです。

そして何より、30年続いた店主様の「思い」をそのまま空間ごと次の世代へ引き継ぐことができるのが、居抜き物件の最大の価値です。

しかし、建物の構造や配管、排気設備の限界を分かっていない普通の不動産屋では、家主様を納得させる交渉も、新オーナー様への安心の保証もできません。
『建築を知る不動産屋』である土井工務店だからこそ、この三方良しの閉業サポートが実現できるのできました。