【売却事例】30坪の医療福祉を居抜き物件で造作譲渡

こんにちは。土井工務店代表の土井(@takeshidoi73)です。
私たちは大阪を中心に、工務店(建築・内装工事)としての高い技術力をベースに、店舗専門の不動産事業「TenantAgent」を展開しています。

単なる『物件を右から左へ流すだけの不動産屋』ではなく、建築の構造から設備までをシビアに見極められる『建築を知る不動産屋』だからこそできる、後悔しないテナント選びと店舗づくりのサポートを強みとしています。

今回は、大阪市都島区の福祉のオーナー様よりご相談をいただき、閉業にともなう店舗全体の「居抜き物件としての造作買取・造作譲渡」を福祉の人に受け継いで欲しいという思いと、それに伴う居抜き物件として売却を条件に店舗の売却を行いました。

大阪市都島区の福祉のオーナーさんから店を閉業したいという相談

今回ご相談をいただいたのは、大阪市都島区にて児童発達支援や放課後等デイサービス、あるいはシニア向けの通所介護といった「医療福祉・介護福祉事業」を展開されていたオーナー様でした。

社会的な貢献度の高い事業でしたが、昨今の人材不足や経営環境の変化を背景に、誠に苦渋の選択ながら事業を終了し、店舗を閉業するというご相談をいただきました。

医療福祉専門の事業所は、一般的な飲食店や美容室とは異なり、開業時に行政の非常に厳しい「指定基準(内装規制やバリアフリー要件)」をクリアするために膨大な建築コストが投資されています。
オーナー様は「この高規格な福祉専門の内装を、ただ解体してゴミにするスケルトン戻しをするのはあまりにももったいない。

どなたか次の福祉事業者にそのまま譲渡して、撤退費用を抑えられないか」と、私たち土井工務店へ一縷の望みを託されました。

査定がついたのは綺麗なトイレと内装

現地の査定に赴いた当社の建築専門チームが最も驚嘆し、高額査定をつけたのは、単なる見た目の美しさではなく、行政基準を完璧に満たした【福祉専用の綺麗な大型トイレ】と【バリアフリー設計の内装】でした。

トイレに関しては新品同様で変えたばかりの模様で、クロスは量産クロスではなく不燃認定の取れた千番クロスが貼られており、デザイン性も高い状態でした。

福祉事業の認可を下ろすためには、車椅子が回転できる広大なスペースの確保、手すりの適切な配置、床の段差の完全な解消(フラット化)、さらに車椅子対応の特殊な洗面台や自動ドアの設置など、一般のトイレ工事の3〜4倍の費用がかかる特殊な建築仕様が求められます。

室内のバリアフリーの勾配条件は12/1なので、実際に建築基準法やバリアフリー法に適しているかレーザーを使って水平を図り、問題なくスロープが取れている勾配だということも確認できました。

結果的にこの物件には、それが文字通り「今すぐ行政の検査をパスできる最高状態」で維持されていました。
これらは次の福祉事業者にとって、何百万円もの工事費を浮かせられる「最大の宝の山」だったのです。

福祉によくある手すり付きの手洗いも自分たちで工事業者に依頼するとなると費用が莫大するので、やはり居抜き物件で手すりがついたような設備がある洗面は非常に貴重なものです。

福祉の後は検査済証があるというのが最大のメリット

医療福祉の店舗を出店・開業する際、最大の鬼門でありながら、最も重要な必須書類となるのが、その建物が建築基準法を完全に遵守していることを証明する「検査済証(けんさずみしょう)」の存在です。

現在、大阪市内の中古テナントビルでは、古い物件であればあるほどこの検査済証が紛失していたり、過去の違法な増改築によって行政の認可が降りず、福祉事業者が開業を断念するケースが後を絶ちません。

しかし、今回の都島区の物件は、前オーナー様が認可を取得した際の「検査済証が100%揃っている、極め て健全な物構造」でした。
もし、ない場合は市役所などに行って記載事項事項証明書や、検査済証が分かる書類を探す必要があります。
結果的に法務局にまで行くケースも多々ありますが、今回は何もする必要がありませんでした。

この書類が揃っているという事実だけで、新しく入居する事業者は「行政からのストップがかかるリスクがゼロ」になり、スムーズに確実な開業へと進むことができるため、福祉業界においてこれ以上ない最大の付加価値(メリット)となります。

医療福祉は検査済証が無い物件が多く困っている人が多い

福祉事業(デイサービス、児童福祉、訪問看護など)を開業しようと動いている多くの事業者様が、今まさに「検査済証が無い物件ばかりで、認可が下りずに開業が何ヶ月も遅れている」という深刻な問題で困り果てています。

不動産屋が「綺麗な物件ですよ」と勧めてきても、いざ役所に書類を持っていくと「検査済証がないので受付できません」と一蹴されるトラブルが多発しているのです。
消防法、バリアフリー法、保健所の検査、内装制限、採光に換気、福祉は専門性の高い工務店の要素も必要となるので、これらも踏まえてできる工務店の力が求められています。

そのため、私たち土井工務店が「検査済証があり、内装のバリアフリー基準もクリアしている30坪の福祉居抜き物件がある」という情報を発信した瞬間、市場の福祉事業者からの問い合わせが殺到しました。

今回、造作譲渡をしたオーナーさんの声

「30坪という広い物件だったため、スケルトンに戻す解体費用だけで300万円以上の見積もりが出ており、閉業のショックに加えて金銭的な大打撃を受ける寸前でした。

そんな時、土井工務店さんは『この車椅子用トイレや、行政基準をクリアしたバリアフリー内装、そして何より建物自体の検査済証は、次の福祉事業者にとって300万〜500万円以上の価値があります!』と断言してくれました。

言葉通り、解体費が完全に免除されただけでなく、内装の資産価値を認めてくれた次の事業者さんから高額な造作譲渡代金をいただくことができ、最高の形で事業を締めくくることができました。」

新店舗を開業できたオーナーさんの声

「都島区で児童福祉事業の新規立ち上げを計画していましたが、物件探しで5軒連続『検査済証がない』とい
う理由で役所からNGを出され、本当に困り果てていました。

TenantAgentさんが紹介してくれたこの物件は、検査済証が完璧に揃っているだけでなく、車椅子対応の綺麗なトイレや内装がそのまま残っており、一瞬で悩みが吹き飛びました。
また、お風呂には機械欲があり特に驚いたのはお風呂のレベルです。
確かに家賃は高いのですが、ここであればほとんど内装工事をする必要がほとんどないので居抜きでこの物件を借りられるのかと驚きました。

自分たちでゼロからこの基準のトイレやバリアフリー工事をしたら、現在の資材高騰なら2000万円は軽く超えていたはずです。
初期投資を劇的に抑えられ、行政の手続きも最速でパスできたため、計画より大幅に早く高齢者の利用者さんたちをケアマネさんにも安心してこの店舗ならというお声をいただき、迎え入れることができました!」

締め：福祉は特に最低限25坪は最低で欲しいので物件が少ない

医療福祉や介護福祉の事業認可を取得するためには、行政の規定により「指導訓練室や機能訓練室として、最低限これだけの床面積が必要」という厳格な広さの基準が定められており、実質的に「最低でも25坪〜30坪以上の面積」が絶対条件となります。

しかし、大阪市内の主要駅近くで、25坪以上の広さがあり、バリアフリーに適した1階(またはエレベーター付き)で、さらに『検査済証』が揃っている物件を見つけることは、砂漠の中で針を探すほど困難を極めます。
だからこそ、今回のような30坪の福祉居抜き物件のバトンタッチは、業界にとって極めて社会的価値の高いマッチングなのです。

建物の構造・法律(検査済証)を完璧に理解し、行政基準に適合する工事ができる『建築を知る不動産屋』土井工務店(TenantAgent)だからこそ、この非常にハードルの高い医療福祉分野の造作譲渡・居抜き出店を、どこよりも安全かつスピーディーに成立させることができます。

また、正直言って僕たちは設計士さんとのコネクションはもちろん行政の資料で記載事項証明書から物件の検査済証を探すのは本当に得意な仕事です。

ほとんどの不動産屋が諦めているのが現状で尚且つ面倒だというのが福祉のテナント仲介ですが、当社は福祉の仲介はもちろん内装工事まで非常に得意な分野なので、ご相談は気軽にください。