こんにちは。土井工務店代表の土井(@takeshidoi73)です。
私たちは大阪を中心に、工務店(建築・内装工事)としての高い技術力をベースに、店舗専門の不動産事業「TenantAgent」を展開しています。
単なる『物件を右から左へ流すだけの不動産屋』ではなく、建築の構造から設備までをシビアに見
極められる『建築を知る不動産屋』だからこそできる、後悔しないテナント選びと店舗づくりのサポー
トを強みとしています。
今回は、大阪市内にあるイタリアンレストランのオーナー様よりご相談をいただき、閉業にともなう店
舗全体の「居抜き物件としての造作買取・造作譲渡」をトータルで仲介・実施した具体的な事例をご紹
介します。
売る側(退去されるオーナー様)と、買う側(新しく開業されるオーナー様)、そして物件を所有するビルオーナー様の三者全員に大きなメリットをお返しできた、工務店ならではのプロ目線の査定・仲介ストーリーをお届けします。
大阪市のイタリアンを居抜き物件で造作買取の相談
事の始まりは、大阪市内で長年地域の方々に愛されてきたイタリアンレストランのオーナー様からの「諸事
情によりお店を閉めることになったが、内装や厨房機器をそのまま活かした形で次の人に引き継げないか」
という一本のご相談でした。
通常、飲食店の賃貸借契約では、退去時に店舗をすべて解体してコンクリート剥き出しの状態に戻す「スケ
ルトン戻し(原状回復義務)」が原則となっています。しかし、これには多額の解体費用がかかります。
さらに、これまで大切に手入れをし、営業を続けてきたお店の設備をすべて壊してしまうのは、オーナー様に
とっても非常に精神的な負担が大きいものです
。
そこで当社の「TenantAgent」にご相談をいただき、私たちが現地へ赴き、店舗全体の資産価値を工務店の目
線でシビアに査定することからプロジェクトがスタートしました。
買取査定と厨房設備診断
現地を訪問してまず驚いたのは、厨房機器から内装にいたるまで、非常に丁寧にメンテナンスが行き届いていたことです。
一般の不動産会社であれば「綺麗ですね」「まだ使えそうですね」という表面的な確認だけで終わってしまいますが、私たちは「工務店」です。目に見えない部分、今後の営業でトラブルになりやすいポイントに絞って、シビアな査定を行いました。
ダクトに関しては、ただ『動くかどうか』だけでなく、ダクトの排気ルートや容量、油汚れの蓄積状態まで確認しました。
ここのメンテナンスが行き届いていたため、次のオーナー様が重飲食をやられても十分に耐えられると判断し、高価買取となる査定をし、次のオーナー様が重飲食店でも問題ないと判断させていただきました。
ダクトに関しては吸気と排気の２種類があり、品番から排気量を確認しバランスの取れた厨房設計がされているとこちらで判断させていただきました。
また、この厨房のダクトに関しては壁排気になっており、不燃枠までしっかりと施行されておりました。
また、天井内を見たところ吸気のダクトは不燃の保温材も使っており非常に素晴らしい施行だと店舗専門の工事業者としても判断できたので、お客様が造作買取するのに何の問題も無いと判断しました。
飲食店のトラブルで最も多いのが配管詰まりです。
当社では、グリストラップの清掃状況まで工務店目線でチェックします。
こちらの物件は非常に綺麗な状態を保たれており、工事不要でそのまま使える価値がありました。
配管の勾配に関しては、床下点検口が無かったので漏水や状況確認までは至っておりませんが、既存でもかなり綺麗な状態で使えると判断しました。
3 一層シンクおよびステンレス厨房機器のコンディション
厨房内に並ぶ一層シンク、二層シンク、作業台、冷蔵庫などの厨房機器もすべてチェックを行いました。
サビの発生具合や扉の噛み合わせ、冷蔵・冷凍庫のコンプレッサーの稼働音などを確認。
プロ仕様の厨房機器は、新品で揃えると一式で数百万円という莫大な費用がかかりますが、こちらの中古機器はどれも現役で問題なく稼働する状態であり、造作買取の対象として大きな価値を持つと判断しました。
工務店だからできる「不動産査定」の強み
私たちは日々、店舗の内装や厨房を「ゼロから作る工事」を行っている工務店です。
そのため、設備がどれほどの施工費で作られたか、今から同じものを作るといくらかかるか(再現価格)を正確に計算できます。
だからこそ、他社には真似できない「適正かつ売主様にとって有利な高価買取」が可能になります。
居抜き物件の造作買取、造作譲渡はこちらからご相談ください
飲食店は造作買取、造作譲渡しやすい
飲食店の出店・退去において、なぜ「造作買取(居抜き)」がこれほど注目され、お互いにお得になるのでしょうか。
その理由は、売る側と買う側の双方にかかる「初期投資と撤去費用のアンバランス」にあります。
数式的に見ても、そのメリットは一目瞭然です。
例えば、退去する側がスケルトン解体工事を行う場合の総費用を500万円、そのまま造作として買い取って
もらえる譲渡額(手元に入るお金)を300万円とすると、売主側の経済的メリットは800万円にもなります。
解体予定額500万円＋造作譲渡価格300万円＝800万円のメリット
つまり、解体費用の出費を完全に免れた上で、さらに買い取ってもらった現金が手元に残るため、ダブルで
得をすることになります。数十万〜数百万円の赤字撤退になるはずだったものが、プラスの資産に変貌する
のです。
一方、新しく入居する側のメリットも莫大です。
ゼロから店舗を作るスケルトンからの内装工事費用を2000万円、今回の居抜き物件の造作購入費用を 300万円不足分の手直し工事費を500万円とした場合、新オーナー様の節約額1200万円は以下のように表せます。
工事費2000万円 － 300万円(造作買取) － 手直し工事費500万円 =1200万円のお得
多くの場合は数百万円、規模によっては1000万円を超える削減効果を生み出します。
特に飲食店は、ガス容量の増設やダクト工事、グリストラップ設置といった「目に見えない基礎工事」に最もお金がかかるため、それらが最初から揃っている居抜き物件は、譲渡・買取が最も成立しやすいジャンルなのです。
造作買取先は新しいイタリアンのオーナーさん
私たちが査定を終え、募集を開始したところ、すぐに「自分も大阪市内でイタリアンレストランを開業した
い」という新しいオーナー様(買主様)とのマッチングが成立しました。
買主様は、ご自身の理想とするコンセプトと、今回の物件のレイアウトや厨房の配置が驚くほど一致してい
ることに大変感動されていました。
通常であれば、物件が決まってから内装業者を選定し、何度も図面を引き直し、何ヶ月もかけて工事を行いますが、今回は「使えるものはそのまま使う」という方針を徹底。
私たちが工務店として、買主様のこだわりに合わせて看板の架け替えや、一部の壁紙の貼り替え、照明の微調整
といった「最小限のポイントリフォーム」だけをご提案・施工させていただきました。
これにより、無駄なコストを徹底的に排除したスマートなバトンタッチが実現したのです。
造作譲渡をしたオーナーさんの声
お店を閉めると決まった時は、情勢のこともあり、これからの解体費用(スケルトン戻し)の支払いで頭
を悩ませていました。何百万円もの見積もりを突きつけられ、途方に暮れていた時に土井工務店さんTenantAgentを知りました。
土井社長は元柔道日本代表ということもあり、非常に誠実でスピーディー、かつ力強く交渉を進めてくださいました。
建築のプロだからこそ、私がこだわって作った厨房や排気の価値を分かってくれて、結果として解体費用がゼロになっただけでなく、造作の買取金額までいただけることになりました。
本当に救われましたし、大切にしてきたお店がそのまま次の若いシェフに引き継がれるのを見て、涙が出るほど嬉しかったです。
造作買取をしたオーナーさんの声
「独立して自分のイタリアンレストランを持つのが夢でしたが、昨今の物価高や建築資材の高騰で、見積も
りを取るたびに予算オーバーし、半ば諦めかけていました。
そんな時に出会ったのが、土井工務店さんが紹介してくれたこの居抜き物件でした。驚いたのは、不動産の契約だけでなく、『工務店としてこのダクトや配管はあと何年持つか』『どこを直せば自分の理想の店になるか』をその場で即答してくれたことです。
おかげで、ゼロから作れば800万円以上かかるはずだった初期費用を、造作買取料を含めても3分の1以下に抑
えることができました。
浮いた資金を食材や広告費に回すことができ、最高のスタートが切れました!」
締め：造作譲渡は買う側も売る側もお得！
今回の事例のように、居抜き物件における造作買取・造作譲渡は、売る側にとっては「撤去費用の削減+現
金化」、持つ側(ビルオーナー)にとっては「空室期間のなし(翌日から家賃が入る)」、そして買う側に
とっては「圧倒的な初期費用の削減とスピード開業」という、全員が幸せになる三方良しのビジネスモデル
です。
しかし、これが成立するのは、物件の中に残された設備の価値を『正しく、シビアに見極められる目』が
あってこそです。
配管が壊れていたり、ダクトの容量が足りない物件を無理に引き継げば、後から大きなトラブルに発展します。
だからこそ、私たち土井工務店は、建築のプロとしてすべての物件を自ら解剖するような目線で査定しています。
私たちは、このようにプロの料理人や厳しいビジネス環境で使われる、シビアな店舗設備・構造を毎日査定し、工事している店舗の専門の工務店であり、店舗専門の不動産事業者です。
日々、建物の『裏側』や『配管の欠陥リスク』と戦っています。
実は、この店舗事業で培った「圧倒的な目利き力(査定力)」は、テナントの仲介、居抜き物件の造作譲渡、一般のマイホーム探しや中古住宅の売買において、最も強力な安心材料になります。
一般の不動産屋は、家を売るために見栄えの良い部分だけをアピールしますが、建物の本当の価値や、隠れた雨漏り、配管の老朽化、そして『購入した後にリフォームでいくらかかるか』を正確にジャッジすることはできません。
当社に造作買取の相談、造作譲渡の相談を任せていただければ、私たちが物件を現地調査、同行し、工務店の現役プロの目で『この家は買いか、修繕にいくらかかるか』を完璧に見極めます。
絶対に後悔しないテナント探しをしたい方は、ぜひ弊社へお気軽にご相談ください。
