こんにちは。土井工務店代表の土井(@takeshidoi73)です。
私たちは大阪を中心に、工務店(建築・内装工事)としての高い技術力をベースに、店舗専門の不動産事業「TenantAgent」を展開しています。
単なる『物件を右から左へ流すだけの不動産屋』ではなく、建築の構造から設備までをシビアに見
極められる『建築を知る不動産屋』だからこそできる、後悔しないテナント選びと店舗づくりのサポー
トを強みとしています。
今回は、大阪市内にあるイタリアンレストランのオーナー様よりご相談をいただき、閉業にともなう店
舗全体の「居抜き物件としての造作買取・造作譲渡」をトータルで仲介・実施した具体的な事例をご紹
介します。
大阪市北区の美容室から造作買取できないかの相談
今回ご相談をいただいたのは、大阪のトレンド発信地であり、数多くのヘアサロンがひしめき合う超激戦区「大阪市北区」で営業されていた美容室のオーナー様でした。諸事情による店舗の閉業が決定し、賃貸借契約に基づく「スケルトン解体(原状回復工事)」の期日が刻一刻と迫る中でのご相談でした。
オーナー様の一番の願いは、「これまで愛情を注いで作り上げ、まだ十分に使える美しく機能的な内装や、高価な美容機器を壊したくない。
どうにかこれらを『資産』として次のオーナー様に買い取っていただける方法(造作買取)はないか」というものでした。解体コストを支払うだけの退去ではなく、価値をプラスに変えて引き継ぐため、私たち土井工務店のインフラ査定チームが即座に現地へと向かいました。
美容室の居抜き物件を査定する際、一般的な不動産会社は「見た目の綺麗さ」だけで価格を決めてしまいがちです。
しかし、私たち工務店側の目線は全く異なります。美容室の造作譲渡における本当の価値は、「目に見えないインフラのクオリティ」と「高付加価値な設備機器の稼働状態」の組み合わせで決まるからで
す。
査定のポイントは造作譲渡、美容機器やシャンプー台と内装が基本
美容室の心臓部であるシャンプー台周辺は、最も工事費がかかり、トラブルも起きやすいエリアです。私たちはまず、バックシャンプーやサイドシャンプーの台数に応じた「給湯器の号数(十分な温水を同時に供給できる能力)」を確認しました。さらに重要なのが床下の排水配管です。
シャンプー台を設置するために床を一段上げる「ステージ(床上げ)工事」がなされていますが、この床下で適切な排水勾配(傾斜)が取られていないと、将来的に一瞬で詰まりや階下への漏水事故を引き起こします。
私たちは点検口がある場合、潜り、配管の接続及び、クオリティが完璧であることを建築のプロとして確認し、最高ランクの資産価値として査定しました。
２ 美容機器(タカラベルモント社製等)の型番とメンテナンス状況
今回の査定における大きな目玉となったのが、シャンプー台やセット椅子のクオリティでした。理美容業界のトップブランドである「タカラベルモント社製」の高級シャンプーベッドや、人間工学に基づいて設計されたスタイリングチェアが非常に綺麗な状態で維持されていました。
これらを新品で揃えるとなると、1台あたり数10万〜数100万円の膨大な初期投資が必要になります。製造年式や動作チェック、レザーの摩耗状態を一台ずつ細かく精査し、次の入居者様が「明日からすぐにでも100%の営業を開始できる一級品の資産」として、造作譲渡の適正かつ高額な査定額を算出しました。
3 セット面・照明・空調などの内装全体の電気容量計算
美容室は、複数のドライヤーやスチーマー、エアコンが同時にフル稼働するため、凄まじい電気容量を消費します。
一般の物販店レベルの電気設備のまま居抜きをしてしまうと、オープン後にブレーカーが落ちまくるという最悪の事態に陥ります。
私たちは分電盤を開け、現在の主幹容量(アンペア数)だけでなく、建物の幹線から引き込まれている電線の太さまでチェックして、容量が問題ないか確認します。
前オーナー様がオープン時に多額の費用をかけて電気容量の増設工事(インフラ強化)を完了させていたため、この目に見えない「電気のバリュー」も査定額に大きく上乗せいたしました。
美容室は居抜きが人気、造作譲渡しやすい傾向にあり
昨今の建築業界における資材高騰、そして人件費の上昇により、ゼロからスケルトンの状態から美容室を作ろうとすると、内装・インフラ工事費用は坪単価で60万〜90万円、総額で800万円〜1,200万円を超えることが珍しくありません。
特に水道の引き込みや電気の増設といった「目に見えない土台の工事」だけで数百万円が吹き飛びます。
そのため、現在スクラップ&ビルドではなく、既存のインフラをそのまま活かせる「美容室の居抜き物件」は、独立開業を目指す若手美容師や、多店舗展開を狙うサロン経営者から爆発的な人気を誇っています。
つまり、美容室は他の業態(重飲食など)に比べて、「圧倒的に造作譲渡(売却)が成功しやすい傾向」にあるのです。
この市場の強い需要を背景に、当社の「TenantAgent」が誇るサロン開業希望者データベースへ非公開物件としてマッチングを開始しました。
工務店だからできる「不動産査定」の強み
私たちは日々、店舗の内装や厨房を「ゼロから作る工事」を行っている工務店です。
そのため、設備がどれほどの施工費で作られたか、今から同じものを作るといくらかかるか(再現価格)を正確に計算できます。
だからこそ、他社には真似できない「適正かつ売主様にとって有利な高価買取」が可能になります。
居抜き物件の造作買取、造作譲渡はこちらからご相談ください
造作譲渡をしたオーナーさんの声
「お店を閉める手続きを始めたとき、周りからは『激戦区だし、スケルトンに戻す解体費用で200万円は覚悟した方がいい』と言われ、本当に不安でした。
藁をもすがる思いで土井工務店さんに相談したところ、土井社長は見た目だけでなく『床下の配管の通し方が素晴らしい』『タカラのシャンプー台の状態が最高だ』と、一つ一つの設備の価値を工事のプロとして本当に丁寧に査定してくれました。
家主さんとの難しい原状回復免除の交渉も、建築の知識を武器にすべて引き受けてくださり、結果として解体費が完全に浮いただけでなく、予想以上の高値で造作を買い取ってもらえました。私の宝物だったお店を壊さず、次の世代に繋いでくれた土井社長には感謝しかありません。」
造作買取した新しい美容サロンの声
「念願だった大阪市北区での独立開業のため物件を探していましたが、どこで見積もりを取っても内装工事費が高すぎて、予算オーバーで諦めかけていました。そんな時にTenantAgentさんからこの居抜き物件を紹介されました。
何より安心だったのは、仲介している土井工務店さん自体が『電気容量も水道配管の勾配も、うちの職人の目で100問題ないことを確認済みです』と太鼓判を押してくれたことです。
普通の中古居抜き物件だと、入居後に水道が詰まったり電気が足りなくなったりするリスクが怖かったのですが、建築のプロのお墨付きがあったので即決できました。
新品同様のタカラのシャンプー台や綺麗なセット面をそのまま使えたため、初期費用を当初の予算の4分の1以下に抑られ、最高のスタートダッシュが切れました!」
美容室は開業にお金がかなり必要だからこそ、居抜きで造作譲渡できる
これまで解説してきた通り、美容室の開業には一般的な物販店やオフィスとは比べ物にならないほどの膨大な初期投資(お金)が必要になります。
だからこそ、売る側(退去者)と買う側(出店者)の利害関係が最も美しく一致し、居抜きでの造作譲渡が高確率で実現できるのです。このバトンタッチを成功させるために不可欠なのが、物件の「本当のインフラ価値」を正しく見抜き、家主様や買い手様に論理的に説明できる専門知識です。
書類を右から左へ流すだけで、トラブルが起きると『現状有姿の取引ですから』と言い逃れをする一般の不動産屋では、美容室のシビアな取引は成立しません。建築の表も裏も知り尽くした土井工務店(TenantAgent)だからこそ、売主様の資産を1円でも高く評価し、買主様に100%の安心を届ける「最高のバトンタッチ」をお約束いたします。
【お家(マイホーム)を探して店舗住宅を考えている一般のお客様へ】
昨今は自宅の一室や、住まわれている家の1F、中古戸建てを購入して1Fを店舗にするオーナーさんが増えています。
しかし、現実は設備や工事が難しいという問題があります。
当社では、美容室の過酷なインフラを見抜く土井工務店が、あなたの家探しを絶対安心に変えます。
私たちは、このように美容室の複雑な給排水配管の勾配や、大容量の電気幹線設備の負荷計算など、建物の最も過酷で精密な『建築工事・設備査定』を日々行っている現役のプロの工務店です。
実は、この店舗ビジネスの最前線で磨き上げられた「建物の構造や、目に見えない裏側の欠陥を完全に見抜く目利き力」は、みなさんが「一生に一度のマイホーム(中古住宅やマンション)」を購入する際にも、最も強力な武器になります。
一般的な不動産仲介会社は、家を売って手数料をもらうことが目的なので、見栄えの良い間取りや壁紙の綺麗さといった「表面的な良さ」しか教えてくれません。
しかし、家を買う上で本当に大切なのは『雨漏りの隠れたリスクはないか』『壁の裏の断熱材や柱は傷んでいないか』『床下の配管はあと何年持つのか』という、建築のプロにしか絶対に分からない領域です。
また、昨今では「将来的に自宅の1室を使って、ネイルやエステ、ヘアサロンを開業したい」「職住一 体の店舗付き住宅を探している」という一般のお客様も非常に増えています。
そうしたお家探しにおいて、住宅ローンの仕組みと、店舗に必要な特殊インフラ(電気・水道・ガスの容量)の両方を完璧に理解し、購入からデザイン・リフォーム工事までを一括(ワンストップ)でできる会社は、関西でも私たち土井工務店を置いて他にありません。
ただ物件を右から左へ紹介するだけの不動産屋に頼む前に、まずは「建物の裏側まで知り尽くした土井工務店」へご相談ください。工務店のプロがあなたのマイホーム選びに同行し、「本当に買っていい、安心安全でコストパフォーマンス最強のお家」を厳選してお届けします。
ご不明点がございましたら、当社までお問い合わせください！
