こんにちは土井(@takeshidoi73)です。
店舗専門の不動産屋、店舗専門の工務店を経営しております。
最近よく店舗専門とは何？いい物件を見つけてくれないという相談もちらほらあります。
心の中では営業マンは「あなたが選んでいるからだろ」と言っておりますが、個人的にはそういう問題ではないと感じており、物件を選んでいるのはもちろん営業マンがお客さんに最後妥協をさせるまたは、納得させることができていないからだと個人的に感じています。
実際問題、お客さんは自分の商売で勝負をかけたいので最高の物件を探していますし、どうにかしてでもいいものと出会いたいはずです。
その中で最高のものと出会うにはまずはいい物件と出会うために必要なことを知っておくことがあります。
今日はその必要なことについてお話していきましょう。
良い店舗物件の定義とは？
良い店舗物件の定義は、一言で言えば「そのビジネスのターゲット層が集まり、無理なく利益を出し続けられる物件」だと僕は思っていて、借りるオーナーさんにとって自分の条件に合った物件ということが重要だと考えています。
ただひとえに店舗物件といえど、「人通りが多い」「家賃が安い」といった単一の条件ではなく、立地、物件スペック、コストの3つのバランスが取れていることが重要になり、同時に内装の状態がスケルトンなのか新しい綺麗な内装で防災機器や保守点検がされているビルなのか、新耐震基準なのかこのあたりまで考える必要がありますよね。
良い物件を見つけれないのは3つの原因がある
良い物件に出会うには様々な条件が必要です。
中でも僕が考える条件は次の三つです。
- 店舗専門の良い不動産屋と出会えていない
- お客さんに原因がある
- 店舗専門の不動産と町の不動産屋を同じと考えている
では具体的にどのようなことなのか詳しく解説していきましょう。
理由1 店舗専門の良い不動産屋と出会えていない
店舗専門の不動産屋とは？賃貸や売買物件をあまり手掛けずにどちらかというと、テナントの収益物件と呼ばれる賃貸の物件をメインに客付けを行う業者を指します。
そのため、取引先にはオーナーさんから管理会社まで多数に渡り、エンドユーザーにはその中かたお客さんに合った物件をゆっくりご紹介するというわけではなく、一件を狙い撃ちするかのように案内を行っているそんな事業形態になります。
しかし、テナントの業者は一般の賃貸の業者とは全く異なる点があり、お客さんにとって便利だけなものではなく、業者もお客さんを選んでいる傾向もあるので、いい物件と出会えないというのは業者だけが原因ではありません。
理由2 お客さんに原因がある
では、具体的にお客さんが原因とはどのようなことなのか？
まず、業者は物件を紹介する際に自分の既存の顧客をたくさん抱えています。
その中でいい物件が出てきた時にこの物件は〇〇さんに合うなと思って、同じ業態、同じエリアで優先順位をつけています。
その優先順位とは、人柄、資金力、面倒臭くないか、このあたりを非常にテナントの事業者は見てる傾向にあります。
そのため賃貸物件とは異なって、テナントの店舗不動産屋は物件数に限りがあるのでお客さんを選んで紹介や連絡をしているというのが現場での目線です。
理由3 店舗専門の不動産と町の不動産屋を同じと考えている
街の不動産屋と店舗専門の不動産屋は扱っている情報からスタンスまで全く違います。
まず店舗専門の不動産業者は数が圧倒的に少ないのが現状です。
そして、店舗に必要な知識には建築基準法、保健所、福祉(バリアフリー法)、美容師法、消防法、ひとえに店舗と言っても開業の際には相談先が大量に必要になり、同時に用途地域によって開業することができないエリアもあります。
これらの知識を不動産事業者として持ち合わせる必要があるので、街の不動産屋が店舗仲介をすることによって設備日の容量が足りないから内装工事で数千万必要と言われた、そんなお金が無いから解約した。
不動産屋と揉めた、というトラブルは絶えません。
というよりは、個人的に感じるのはお客さん自身もその不動産屋を選んだのは自分なので、責任は自分にもありますが、店舗専門の不動産屋では無いというのはそれほど理解していないし、専門性が基本的に無いということまでご理解ください。
不動産を紹介してもらっているのに返信が遅い、お客さんリストから外される
店舗専門の不動産会社は物件を情報としてたくさんあるわけでなく、本当に貴重なものとしてお客さんにご紹介しています。
しかしながら業種によっては残念ながら店舗専門の業者の連絡をまともにレスポンスできない人も一定数います。
その結果、店舗専門の不動産会社は顧客がたくさんいて、物件が無いという状態が普通ですので顧客リストから除外して優先的に物件を紹介しないという選択になります。
そしてお客さんに連絡がくる業者は店舗専門の会社ではなく、暇な不動産屋であったり本来とは違う店舗専門ではなく、素人の街賃貸不動産会社というパターンは少なくありません。
良い工事会社を知らない、開業ができない
店舗を開業するには例えば飲食店であれば、保健所の許認可と消防検査が通る内装工事をするのが必須です。
大阪市であれば、消防と保健所で下記の内容を求められます。
- ダクトの図面
- 内装仕上げ表
- 厨房の中の防水工事（土間を排水性の高いものにする）
- 土間杯
- 厨房用手洗い
- トイレは別で手洗いが必須
- 足元から腰壁まで防水性の良い立ち上がりを作る※担当者ベースで変化
- 脂が多い場合はグリストラップ
- 内装材に不燃認定または準不燃のシールが必須※内装制限、防火地域による
- 各種下地を不燃または準不燃以上の施工を行う
- 2lx以上の非常灯の設置
- レバー式のハンドルかタッチレス水栓の使用
このようにひとえに内装工事と言っても店舗慣れしている工事業者でなければ、正直店舗の内装工事の難易度は高いので普通の不動産会社や街の工務店には荷が重いと言っても過言ではありません。
場所によってはスイング扉や吊り戸棚の設置(扉あり)もあるので、開業の難易度は非常に高いのが店舗改装工事になります。
締め：店舗を見つけるには店舗専門の不動産屋
店舗専門の工事会社の2社を知っておく必要がある
この記事を読まれていかがだったでしょうか？
意外な面も多く、理解できない人もたくさんいると思います。
実際問題、店舗の開業にはたくさんのトラブルと営業許可の取得ができないと言ったミスが絶えない業界です。
そして、店舗専門の会社にはそのトラブルを未然に防ぐ使命があります。
また、そのトラブルを防ぐ僕たちには強みがあります。
店舗専門の不動産会社は次の三つが強いです。
- 非公開の「居抜き情報」を持っている
- 家主との交渉力が違う
- 用途地域や規約のトラブルを防ぎやすく対応策を考えてくれます
店舗専門の工事会社は次の三つが強いです。
- 内覧をした際に相場を把握できる
- 保健所や消防署の検査に通る設計、各種法令、建築基準法に適した内装が可能
- 導線（売り上げ）を意識したデザイン
店舗の内装工事を失敗するとのちに監査があった際に非常に大きなトラブルになります。
それを未然に防ぐには店舗専門の工事業者は必須の選択になります。
いかがでしたでしょうか？
店舗を一度開業された方、初めて開業される方いろいろな方がこの記事を見ていますが、思い当たる節はあるのでは無いでしょうか？
そんな私も開業の際に当時は何も考えずに開業しましたが事務所利用だったので助かったなと思います。
これが特殊建築物だったら、必ず開業に影響が出てしまったなと今では思います。
店舗専門の会社は少なく不動産会社、工務店も少ないので非常に物件探しは難易度が高いものになりがちです。
しかし、それでも僕たちは物件を探し続ける必要があり、なんとしてでも結果を残さなければなりません。
経営者というのは孤独で、地道な作業です。
まずは開業という一つの試練、2店舗目3店舗目という次の試練が待っています。
その壁と向き合うためにも店舗専門の会社とうまく連携が取れることを祈っております。
もし、読者の方で店舗専門の会社にお知り合いがいないという方がいれば、当社は店舗専門の不動産会社で工務店ですので、内装工事と不動産の両方を一括でスピーディーに対応が可能です。
ご興味がございましたら、どちらかでも構いませんのでお気軽にお声がけください。
最後になりましたが、皆様の開業がうまくいくことを願っています。
土井
